Attestato di prestazione energetica: cos'è, quanto costa, quando è obbligatorio


Si definisce APE, o Attestato di Prestazione Energetica, il documento che serve per sintetizzare il livello di prestazioni energetiche di un bene immobile. Oggi, infatti, con il maturare di una più costante attenzione all’ambiente e allo sfruttamento delle risorse energetiche – sia rinnovabili che non rinnovabili – sono diverse le normative che fanno riferimento all’efficienza energetica di una casa, di un appartamento, di uno stabile: per questo l’APE è oggi da allegare per legge a tutti gli atti di acquisto e di locazione di un immobile, ma anche per le ristrutturazioni particolarmente cospicue. Vediamo più nel dettaglio da che cosa è costituito questo documento e quali sono le leggi che ne determinano l’obbligatorietà.

Attestato di prestazione energetica: cos'è, quanto costa, quando è obbligatorio

Com’è fatto un Attestato di Prestazione Energetica

L’Attestato di Prestazione Energetica si presenta come un documento che segue un formato standard, valido su tutto il territorio italiano, e deve presentare diversi elementi per poter essere considerato redatto a norma di legge.

  • Prestazione energetica globale: deve essere espressa sia in termini di energia primaria totale che di energia primaria non rinnovabile, utilizzando i rispettivi indici.

  • Classe energetica: è quella indicata con una singola lettera, da A4 fino a G (dal più efficiente al meno efficiente), espressa in energia primaria non rinnovabile.

  • Qualità energetica del fabbricato: si riferisce agli indici di prestazione termica validi per la climatizzazione invernale ed area solare equivalente e trasmittanza termica periodica

  • Emissioni di anidride carbonica

  • Requisiti minimi di efficienza energetica per l’edificio

  • Indici di prestazione energetica rinnovabile e non rinnovabile ed energia elettrica esportata

  • Quantità annua di energia consumata per vettore energetico

  • Servizi energetici con le relative efficienze

  • Raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica: qui sono raccolte le proposte riguardanti gli interventi consigliati e più urgenti per migliorare la classe energetica dell’edificio

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Chi è che può redigere l’Attestato di Prestazione Energetica

Ovviamente, visto il valore legale dell’Attestato di Prestazione Energetica, non tutti possono redigerlo, ma soltanto un certo tipo di soggetto accreditato definito “certificatore energetico”. Questi ha infatti competenze specifiche per quanto riguarda l’efficienza energetica applicata agli edifici ed è quindi la persona preposta a valutare in maniera indipendente quanto un edificio si “comporta bene” (o male) in termini energetici, oltre che a individuare quali sono i principali problemi che possono comportare una classe energetica troppo negativa.

Sono le Regioni italiana a gestire, con leggi locali apposite, la formazione, la supervisione e l’accreditamento dei certificatori energetici, anche se ci sono diverse Regioni che ancora non hanno adottato delle leggi proprie a questo scopo. In questo caso si fa riferimento alla normativa nazionale, seguendo quanto disciplinato dal D.Lgs. 192/05.

In genere, i certificatori energetici sono tecnici che vantano competenze specifiche per la progettazione di edifici e impianti; per questo il più delle volte si tratta di architetti, ingegneri e geometri.

Il certificatore energetico per un determinato edificio viene nominato dal committente o dal proprietario dell’immobile; quando si tratta non di una compravendita ma di una nuova costruzione o di una massiccia ristrutturazione, allora è necessario che il certificatore energetico venga nominato prima dell’inizio dei lavori e vada indicato nella pratica edilizia da consegnare in comune. Il certificatore energetico è infatti parte attiva duranta la progettazione e la realizzazione dell’edificio, anche in coordinamento con la direzione dei lavori, e opera diversi sopralluoghi in cantiere, controlli e verifiche strumentali.

Il lavoro del certificatore energetico è particolarmente delicato perché attribuire erroneamente una classe energetica a un edificio può significare andare incontro a diverse responsabilità. Tra queste, quelle amministrative e disciplinari (con una multa pari al 70% della parcella calcolata secondo la tariffa professionale, e con la possibilità, con Attestato di Prestazione Energetica non veritiero senza i requisiti di volontarietà e di consapevolezza, di venire sospesi dall’Ordine o Collegio professionale competente); responsabilità civili, con il risarcimento dei danni causati a terzi involontariamente o colposamente in caso di Attestato di Prestazione Energetica non veritiero a causa di negligenza, imperizia o errore di calcolo; o anche responsabilità penali (con reclusione fino a un anno e multa fino a 516 euro) quanto il tecnico abilitato rilascia un Attestato di Prestazione Energetica non veritiero o quando il direttore dei lavori attesta falsamente la sua correttezza.

Come viene effettuata la certificazione energetica dell’edificio

Per redigere l’Attestato di Prestazione Energetica secondo le regole, il certificatore nominato per prima cosa raccoglie tutta la documentazione richiesta a questo scopo, tra cui la visura catastale, la planimetria, il libretto d’impianto e tutto ciò che concorre a una corretta valutazione. Poi è fondamentale la fase del sopralluogo, attraverso il quale il certificatore può raccogliere in prima persona tutte le informazioni che servono per determinare gli indici di prestazione energetica; tra queste ci sono le stratigrafie, le caratteristiche degli elementi costruttivi, quelli degli impianti e così via.

Tra gli elementi che vengono presi in esame dal certificatore ci sono, ad esempio, gli infissi e la loro qualità, l’efficienza energetica legata ai consumi per gli impianti di riscaldamento e di produzione di acqua calda (cioè le caldaie), la salubrità degli ambienti interni, la valutazione di eventuali impianti autonomi di produzione di energia (come ad esempio il fotovoltaico).

Il calcolo per determinare l’indice sintetico di prestazione energetica e la classe energetica dell’edificio viene effettuato dal certificatore attraverso dei software che devono essere certificati dal CTI, Comitato Termotecnico Italiano. Una volta redatto e sottoscritto l’Attestato di Prestazione Energetica, questo viene trasmesso alla Regione o alla Provincia autonoma competente, e poi consegnato al richiedente entro i 15 giorni successivi alla trasmissione. Regioni e Province autonome si occupano di archiviare l’Attestato di Prestazione Energetica nel proprio catasto; in più, devono trasmette le informazioni raccolte nel documento al Sistema Informativo sugli Attestati di Prestazione Energetica (il SIAPE) gestito dall’ENEA.

Quando è obbligatorio l’Attestato di Prestazione Energetica

Sono diversi i casi in cui è necessario munirsi della certificazione energetica per un edificio. Tra questi:

  • gli atti notarili di compravendita

  • i contratti d’affitto

  • l’accesso alle detrazioni fiscali previste per gli interventi di efficientamento energetico

  • la pubblicità per gli annunci immobiliari

  • la possibilità di ottenere dal GSE gli incentivi statali sull’energia prodotta dagli impianti fotovoltaici.

  • Per quanto riguarda i lavori, l’APE è obbligatorio per:

  • gli edifici di nuova costruzione

  • gli edifici sottoposti a demolizione e ricostruzione

  • gli edifici esistenti, in caso di compravendita o di nuovo contratto di locazione

  • gli edifici sottoposti a lavori di ristrutturazione importante (in genere, per una ristrutturazione di più del 25% dell’intero edificio)

Va ricordato che l’Attestato di Prestazione Energetica ha una validità di 10 anni, poi è richiesta la redazione di un nuovo APE qualora ci si trovasse in una delle fattispecie indicate qui sopra, ad esempio per una nuova vendita dell’immobile. L’APE scade prima anche quando non vengono effettuate le operazioni di controllo di efficienza energetica degli impianti termici dell’edificio (decade infatti il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata delle operazioni di controllo).

Le sanzioni per chi non allega l’APE possono essere molto salate: ad esempio, se non si include l’Attestato di Prestazione Energetica al contratto d’acquisto il proprietario inadempiente rischia una sanzione tra i 3.000 e i 18.000 euro; bisogna altresì tenere presente che questo obbligo va rispettato non solo nella normale compravendita ma in tutti i tipi di trasferimento dell’immobile a titolo oneroso, come la permuta o la rendita e così via, e perfino a titolo gratuito, come la donazione.

L’atto di vendita deve anche includere una clausola specifica dove l’acquirente dichiari di aver ricevuto tutte le informazioni e la documentazione necessaria in materia di certificazione energetica. Tale clausola è presente anche nel contratto di locazione, e l’APE deve essere allegata anche se si tratta di affitti brevi (ovvero inferiori a 30 giorni).

Anche quando non è richiesto a norma di legge, l’Attestato di Prestazione Energetica è un documento molto utile per chi voglia valutare l’impatto sull’ambiente del proprio edificio e, soprattutto, conoscere i modi più idonei per migliorare i propri consumi e la propria efficienza energetica, grazie ai consigli di intervento che sono acclusi a tutti i documenti di questo tipo.

Perché è importante una buona certificazione energetica per un edificio

Avere una buona certificazione energetica per il proprio edificio è importante non soltanto da un punto di vista etico (con una classificazione di tipo “A” possiamo dire di avere una casa davvero green, che non inquina inutilmente né spreca) e da quello del risparmio sui consumi, e quindi sulle bollette. Se l’Attestato di Prestazione Energetica infatti dimostra che un edificio ha già seguito tutti gli accorgimenti progettuali e realizzativi per essere efficiente, allora la sua valutazione sul mercato sarà molto più alta.

È per questo motivo che, tra i costi opportunità legati ad esempio allo scegliere di utilizzare una caldaia a condensazione ultimo modello per la produzione di acqua calda in casa oppure dotarsi di un impianto a pannelli solari con tanto di batterie al litio, ci sono proprio anche quelli legati alla maggiore o minore valutazione dell’edificio in caso di compravendita. È lo stesso principio, del resto, per cui un elettrodomestico con una buona classificazione energetica ha a parità di prestazioni un costo superiore rispetto a uno con una classificazione energetica inferiore.

I costi dell’Attestato di Prestazione Energetica

Non c’è un prezzo prefissato per un Attestato di Prestazione Energetica, né ci sono tariffazioni minime al riguardo. Ragionando sulla media offerta in Italia per un servizio di questo genere, si può dire che l’APE per un appartamento richiede una spesa che varia tra i 150 e i 250 euro a seconda della città in cui ci si trova e le caratteristiche dell’unità immobiliare, sia in termini di metratura (ovviamente certificare un appartamento più grande è più dispendioso e quindi più costoso per il professionista) sia in termini di tipologia dell’edificio (l’Attestato di Prestazione Energetica per ville, negozi, uffici e così via di norma ha un costo più alto).

È buona regola, quando si richiede un Attestato di Prestazione Energetica, chiedere più preventivi per valutare il prezzo medio nella città di riferimento e valutando così anche l’affidabilità del certificatore. Attenzione anche a controllare che nel preventivo siano inclusi anche l’IVA, i costi di spedizione del documento e altri costi aggiuntivi che possono far lievitare il prezzo in modo anche significativo. In linea di massima, un prezzo troppo basso rispetto agli altri preventivi non è un buon segnale, ed è assolutamente necessario che il certificatore esegua il sopralluogo obbligatorio.

L’APE e i suoi “simili”: AQE e ACE

Differenti dall’Attestato di Prestazione Energetica sono altri documenti, che è bene analizzare con cura per non rischiare di confondersi. Prima di tutto l’AQE, o Attestato di Qualificazione Energetica, differisce dall’APE perché può essere redatto dal progettista o dal direttore dei lavori, ovvero da un tecnico abilitato che ha già ricoperto un ruolo nella progettazione e nella realizzazione dell’immobile stesso (l’APE, invece, va redatto da un certificatore abilitato e indipendente). L’AQE, che viene rilasciato dal costruttore e poi consegnato al Comune, in allegato al resto della documentazione per il rilascio della dichiarazione di fine lavori, non specifica la classe energetica dell’edificio e oggi è molto meno utilizzato rispetto al passato, visto che è nato come sostituto temporaneo dell'Attestato di Prestazione Energetica per le Regioni che non avevano ancora emesse i relativi decreti attuativi.

L’ACE, invece, è l’Attestato di Certificazione Energetica, ovvero il “predecessore” dell’attuale Attestato di Prestazione Energetica. Prima del 4 agosto 2013, infatti, si utilizzava l’ACE, che aveva meno requisiti; con il D.Lgs. n. 63 del 2013, invece, si è stabilito che la documentazione sull’efficienza energetica dell’edificio dovesse fare riferimento anche a nuovi elementi, tra cui la climatizzazione invernale ed estiva, il riscaldamento dell’acqua per i servizi igienico-sanitari, la ventilazione, l’illuminazione e la presenza di impianti come scale mobili e ascensori (per il settore terziario).

Allo stato attuale, gli ACE redatti prima del 4 agosto del 2013 e che ancora non sono scaduti sono tuttora validi (anche per l’ACE, infatti, la durata prevista era di 10 anni); qualora però ci si trovasse a dover effettuare nuovi lavori di ristrutturazione per migliorare la prestazione energetica dell’immobile, o in caso di una nuova compravendita, bisognerà sostituire il vecchio ACE con una nuova valutazione effettuata dal tecnico abilitato, e quindi con l’Attestato di Prestazione Energetica.

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