Spese condominiali: ripartizione, quali sono detraibili e come pagarle

Per sapere qual è esattamente la vostra quota di spese condominiali dovrete consultare le tabelle di ripartizione approvate dall'assemblea di condominio. È consigliabile pagare le quote per i lavori di ristrutturazione o le spese ordinarie del condominio con sistemi elettronici tracciabili. In questo modo la richiesta degli ecobonus o di altre detrazioni per i lavori di efficientamento energetico sarà molto più semplice. Ecco quello che c'è da sapere sulle spese condominiali a partire dalla loro ripartizione e dalle possibilità di detrazione.

Spese condominiali: ripartizione, quali sono detraibili e come pagarle

Vivere in un condominio significa condividere spazi e servizi, come per esempio le luci nelle scale e l’ascensore o l’impianto di riscaldamento centralizzato, con altri condomini. Per questi servizi ordinari è necessario stabilire annualmente quali siano le spese condominiali da pagare periodicamente.

C’è poi la possibilità che il condominio abbia bisogno di lavori di manutenzione straordinari dovuti all’usura o per danni provocati dal maltempo. Si tratta di quelle che vengono definite spese straordinarie. Rientrano in questa categoria per esempi i rifacimenti degli impianti o lavori per migliorare la classe energetica del palazzo per ottenere gli ecobonus.

In questa guida vedremo come vengono ripartite le quote tra i vari condomini e a chi spetta pagare le diverse spese per i lavori straordinari o di manutenzione degli stabili. Spiegheremo anche perché è importante essere in regola con i versamenti delle proprie quote e come effettuare i pagamenti in pochi minuti dal proprio smartphone.

Come si stabiliscono le quote condominiali

Per entrambe le spese esistono dei precisi criteri per stabilire quanto spetti versare a ogni inquilino del condominio. Nel regolamento condominiale vengono approvate le tabelle millesimali. Semplificando il più possibile, questi documenti stimano un valore che possa rappresentare quanto un condomino utilizzi beni e servizi comuni. I millesimali possono essere rapportati alla dimensione delle unità immobiliari, in questo caso sono definiti di proprietà, oppure alle frequenza e possibilità di accesso ai servizi e agli spazi comuni. In questo caso si parla di millesimali di spesa.

Per rendere tutto più semplice il millesimale di spesa applicato per una persona che vive al quarto piano per l’uso dell’ascensore e quello per l’inquilino che sta al piano terra saranno molto diversi. Così come il condominio dell’ultimo piano verserà una quota maggiore per l’utilizzo dell’ascensore rispetto a chi abita al 2° piano. Oppure, può succedere che un condomino non abbia accesso alle scale dello stabile e l’assemblea può esonerarlo dal pagamento della sua quota per le pulizie.

I condomini si dotano spesso di proprie tabelle millesimali per tenere in considerazioni le particolari situazioni che possono riguardare i singoli immobili. Se nel regolamento di condominio non sono però inseriti specifiche considerazione sulla ripartizione di spesa, allora si applicherà quanto stabilito dall’art. 1123 del Codice civile.

Le spese necessarie per le zone comuni o per lavori straordinari sono da suddividere tra i condomini “in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno […]. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne“.

Spese ordinarie e straordinarie, l’inquilino cosa paga

Se siete solo l’affittuario di un appartamento in un condominio leggete bene le condizioni del vostro contratto di locazione. In genere possiamo dire che all’inquilino spettano solo il pagamento delle spese di ordinaria amministrazione del condominio.

Per esempio, l’inquilino dovrà pagare le spese di regolare manutenzione del cancello del palazzo, per la pulizia delle grondaie o dell’illuminazione delle scale. Lo stesso discorso vale anche per l’impianto di riscaldamento e la caldaia. In caso di guasti sarà da stabilire se si tratta di danni provocati dall’uso scorretto o da un’usura prolungata.

Secondo i contratti standard ci sono delle spese, come quelle del giardino che sono distribuite in modo un po’ particolare tra proprietario e inquilino. Per esempio, se nel giardino condominiale si decide di sostituire delle piante il costo è a carico del proprietario mentre per la manutenzione ordinaria di fiori e attrezzi paga l’affittuario.

Altro caso interessante è lo stipendio del portinaio, questa spesa viene ripartita tra inquilino e proprietario. La proporzione è 90% affittuario e 10% padrone di casa. In caso di installazione o rifacimento del citofono pagherà il padrone di casa, ma eventuali guasti saranno a carico di chi abita nell’appartamento.

 Superbonus: quali detrazioni gode il condominio

Per incentivare i proprietari a migliorare i propri stabili il Governo ha previsto diversi bonus per spese di ristrutturazione e per le opere di riqualificazione energetica dei condomini. Durante l’emergenza Covid-19 è stato anche introdotto un maxi bonus del 110% per chi effettua lavori di miglioramento del condominio.

Ecco in sintesi quali sono le principali spese relative agli stabili condominiali per cui è possibile sfruttare la detrazione fiscale:

  • sostituzione degli infissi sia interni che esterni e manutenzione
  • lavori per impermeabilizzare balconi, tettoie, terrazze e altre superfici esposte
  • sostituzione pavimenti
  • riparazione e sostituzione delle finiture dell’edificio
  • ristrutturazione della facciata
  • messa in sicurezza, costruzione di rampe o scale interne
  • costruzione o manutenzione di ascensori
  • interventi di restauro a scopo conservativo, ad esempio rifacimento dell’intonaco interno o esterno
  • interventi di riqualificazione energetica (installazione pannelli solari, sostituzione caldaia con impianto di pompe di calore etc.)

Prime dell’approvazione del nuovo Superbonus 110%, c’erano l’ecobonus per gli interventi di miglioramento dell’efficienza energetica delle abitazioni (65% di detrazioni su spese fino a 96 mila per unità immobiliare), l’incentivo per i lavori antisismici (fino all’85% di sconto per un tetto massimo di spesa di 65mila euro) e il bonus verde (36% su spese di 5 mila euro).

La nuova misura dà diritto al 110% delle somme spese sostenute per tre macro categorie di interventi:

  • isolamento termico degli edifici, la superficie interessata dai lavori dovrà essere superiore al 25%
  • sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con sistemi centralizzati ad alta efficienza
  • interventi antisismici

Il tetto di spesa per singolo condomino dovrà essere calcolato in base all’intervento operato. Per esempio, i documenti dell’Agenzia delle Entrate riportano il valore di 40 mila euro da moltiplicare per il numero delle unità immobiliari in edifici da due a otto unità immobiliari per gli interventi di isolamento. Per condomini con più di 8 appartamenti l’indice da moltiplicare sarà 30 mila euro.

La detrazione sarà riconosciuta per i lavori compiuti da 1° Luglio 2020 e 31 Dicembre 2021. Lo sconto sarà riconosciuto come detrazione IRPEF in 5 anni, oppure si potrà cederlo all’azienda che effettuerà i lavori ricevendo uno sconto immediato sul costo degli interventi. Il requisito fondamentale per ottenere questa detrazione è migliorare la classe energetica del condominio di almeno 2 posizioni o portarlo alla classe più elevata.

Quando si richiedono le detrazioni fiscali per le spese condominiali, come i lavori di facciata o gli interventi sugli impianti di riscaldamento, è necessario essere in regola con le proprie quote annuali. Si devono anche versare nei tempi previsti e con appositi bonifici fiscali per detrazione le proprie spese per i lavori eseguiti.

Come pagare le spese condominiali

Le spese condominiali vanno versate entro 2 mesi dalla richiesta da parte dell’amministratore, salvo casi eccezionali. I metodi di pagamento tra cui si può scegliere sono:

  • bonifico o bollettino postale
  • contanti (fino a 2.000 euro, dal Gennaio 2022 il tetto scende a 1.000 euro)
  • assegno

Nel caso si decida di pagare in contanti è fondamentale richiedere la quietanza del pagamento, l’amministratore infatti può non fare ricevuta se il condominio non ne fa espressa domanda. La quietanza è l’unica prova accettata del saldo della spesa in contanti, non sono ritenuti validi neanche 2 testimoni.

Come pagare bollettini postali e MAV/RAV con N26

La banca 100% mobile N26 offre ai propri clienti un conto corrente a canone zero con una carta di debito Mastercard accettata in tutto il mondo. Il conto può essere gestito interamente tramite l’app di N26 che permette di controllare le impostazioni della carta e gestire il proprio denaro in tempo reale. Il sistema MoneyBeam permette di inviare o ricevere denaro all’istante dai propri contatti N26 o di effettuare i classici bonifici inserendo i dati del destinatario.

Per pagare le spese di condominio con le carte N26 è sufficiente aprire l’app della banca. Per prima cosa si deve selezionare la voce Dal mio conto, si aprirà quindi un menu con diverse opzioni. Quella che vi interessa è Altri pagamenti. Appariranno quindi le varie possibilità, come fare una ricarica, pagare il bollo auto, eseguire un pagamento PagoPA oppure l’opzione di pagamento dei bollettini postali.

Per pagare le spese di condominio potete scegliere quest’ultima voce. Una volta selezionata l’operazione da compiere i clienti saranno indirizzati verso la pagina del fornitore del servizio. Da questa pagina sarà possibile inserire i dati per completare il versamento. L’operazione, per i clienti N26, ha un costo di 1,80 Euro. 

Bisogna ricordarsi di salvare la ricevuta di pagamento al termine dell’operazione. Come abbiamo visto, infatti, la ricevuta è un documento che vi servirà per avere le detrazioni fiscali in caso di lavori o per dimostrare all’amministratore che siete in regola con i pagamenti.

Da notare, inoltre, che tramite l’app è possibile effettuare il pagamento anche di bollettini MAV e RAV. La procedura da seguire è la stessa (Dal mio conto > Altri pagamenti). Selezionando MAV o RAV è possibile procedere al pagamento scegliendo l’opzione “Visita il sito web esterno”.
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