Leasing immobiliare: in cosa consiste?

Il leasing sta diventando negli ultimi anni un interessante strumento per finanziare l’acquisto di immobili. I vantaggi legati alle procedure semplificate e alle detrazioni fiscali lo rendono appetibile soprattutto alle giovani coppie che non hanno sufficiente liquidità per l’acquisto dell’abitazione principale. Ma occhio ai canoni più elevati e alla maxi rata finale.

Leasing immobiliare il metodo di finanziamento per l’acquisto della casa rivolto ai giovani

Con la legge di Stabilità 2016 è stata introdotta una nuova tipologia di finanziamento per l’acquisto della prima casa, il leasing immobiliare. A dire il vero tale strumento già esisteva ma era riservato solo alle aziende. Con la possibilità di accedervi anche da parte delle persone fisiche si è dunque voluto fornire ai giovani un nuovo strumento in grado di agevolare la compravendita di immobili per la residenza semplificando al contempo le procedure. Rispetto ad altri canali di finanziamento quali ad esempio i mutui, il leasing immobiliare infatti presenta delle procedure indubbiamente più snelle e pertanto può rappresentare una valida alternativa per chi desidera acquistare casa pur non avendo una sufficiente disponibilità economica per farlo.

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Vediamo nel dettaglio le sue caratteristiche e ciò che rende tale strumento particolarmente attrattivo per le giovani coppie.

Cosa è un leasing immobiliare

La nuova normativa che è stata introdotta in via sperimentale fino al 31 dicembre 2020 prevede la possibilità di riscattare l’abitazione di residenza presa in locazione attraverso meccanismi, quelli tipici del leasing, che in precedenza erano riservati solamente alle auto, agli immobili per le imprese e ai beni strumentali. In pratica, l’immobile viene concesso in locazione finanziaria (solitamente da una banca o da un altro operatore) ad un locatario il quale si impegna, per tutta la durata contrattuale, a versare un canone prefissato mensile all’intermediario. Dopo un lasso di tempo concordato tra le parti, l’utilizzatore ha di fronte a se tre opzioni:

  • può richiedere il riscatto della casa;
  • procedere al prolungamento del leasing confermando o rivedendo le condizioni economiche;
  • può rinunciare all’acquisto dell’immobile restituendo al concedente l’abitazione.
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I vantaggi

È importante sottolineare che qualora l’utilizzatore decidesse di acquistare l’immobile locato il prezzo di vendita non sarebbe quello imposto dai valori di mercato al momento del riscatto ma in base al valore concordato al momento della sottoscrizione del contratto. Il vantaggio di questo metodo di finanziamento sta appunto nel fatto che il locatario, per riscattare l’abitazione di residenza, deve sborsare una cifra complessiva inferiore in quanto acquista al prezzo di almeno 8 anni prima (ovvero la durata minima del contratto di leasing immobiliare). Inoltre dalla stessa cifra viene decurtato l’ammontare dei canoni pagati nel corso degli anni.

Altro aspetto da sottolineare è che attraverso il leasing immobiliare è possibile, teoricamente, finanziare anche il 100% della somma necessaria all’acquisto della casa, una percentuale difficile da ottenere anche con i mutui al 100%.

Poi, altra novità assoluta, i leasing immobiliari prevedono contrattualmente la possibilità che le parti possano accordarsi per una sospensione delle rate. La sospensione, che può risultare particolarmente importante, ad esempio in caso di cessazione del rapporto di lavoro subordinato del locatario, può essere però concessa una sola volta per tutta la durata contrattuale e solamente per un massimo di 12 mesi. L’aspetto positivo è che non prevede alcun aggravio di costi per il locatario.

Oltre a ciò vi sono altri benefici di questo genere di operazione, soprattutto all’inizio. Innanzitutto a differenza del mutuo ipotecario non si diviene subito proprietari dell’immobile e non viene concesso un vero finanziamento. Pertanto non è necessario che il contratto venga stipulato davanti ad un notaio con le relative spese di istruttoria e quelle relative alle iscrizioni di ipoteche.

Ma non solo, i vantaggi economici sono anche e soprattutto di natura fiscale. La normativa che ha introdotto questo strumento ha previsto varie detrazioni fiscali fino al termine del 31 dicembre 2020 che variano a seconda dell’età del contraente.

Ecco tutti i vantaggi fiscali:

  • Soggetti under 35 anni con redditi sotto i 55.000 euro: detraibilità Irpef del 19% dei costi contrattuali, dei canoni e dei relativi oneri accessori fino a 8.000 euro l’anno.  Detraibilità Irpef del 19% per il riscatto finale fino a 20.000 euro;
  • soggetti con età pari o superiore a 35 anni e con reddito inferiore a 55.000 euro oppure per chi ha un reddito superiore a 55.000 euro: le agevolazioni fiscali si dimezzano ovvero detrazione dei canoni di leasing al 19% fino ad un importo massimo di 4.000 euro all’anno e detrazione sul prezzo di riscatto finale dell’immobile al 19% fino ad un importo massimo di 10.000 euro.

Inoltre per entrambe le categorie è prevista un’imposta di registro ridotta fissata all’1,5% contro il 4% dei beni strumentali.

Infine occorre sottolineare che i fabbricati oggetto del leasing immobiliare possono essere di varie tipologie: dall’immobile ad uso abitativo già completato e dichiarato agibile, a quello da ristrutturare o anche quello da costruire su un terreno specifico.

Aspetti da considerare con attenzione

A fronte di indubbi vantaggi, chi è intenzionato ad ottenere un finanziamento attraverso questo tipo di strumento deve però considerare alcuni importanti aspetti. Innanzitutto questo metodo di finanziamento presenta delle caratteristiche tali da rendere la sua durata sostanzialmente più breve rispetto, ad esempio, ai mutui ipotecari. In genere un contratto di leasing immobiliare non supera i 20 anni e generalmente ha una durata dai 12 ai 15 anni. Ciò fa sì che il contraente locatario debba corrispondere dei pagamenti (mensili o anche bimestrali o trimestrali) più elevati per il canone di leasing. Inoltre al momento della sottoscrizione del contratto di leasing potrebbe essere richiesta dall’intermediario una rata iniziale variabile tra il 15 e il 30% del valore dell’immobile. A differenza dei mutui ipotecari, colui che riscatta l’immobile deve essere poi preparato a corrispondere, come detto, la maxi rata finale.

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