Come calcolare il valore di un immobile

Prima di vendere o acquistare casa bisogna conoscere l’andamento del mercato e i criteri per stabilire il prezzo giusto. Come calcolare il valore di un immobile? Online esistono calcolatori affidabili, che si basano sui dati forniti dall’Agenzie del Territorio, ma il Codice delle Valutazioni Immobiliari ideato da Tecnoborsa offre una vera e propria formula matematica.

Vendere o acquistare casa. Le regole del mercato

Non tutti sanno come calcolare il valore di un immobile. Le persone che stanno per vendere o acquistare casa sono interessate a conoscere, nel primo caso, il prezzo da fissare, nel secondo, il prezzo reale per poter fare un’offerta d’acquisto. Certi proprietari vogliono vendere alla svelta fissando valori da capogiro e per questo spesso rimangono a bocca asciutta.

D’altra parte, chi sta per acquistare deve tirare il prezzo se il valore è fuori mercato.

Il valore di mercato di un immobile

Cosa determina i valori del mercato immobiliare? “Il mattone scende, il mattone sale”e lo zampino ce lo mette -specie in questo momento- la crisi economica. I proprietari adesso svendono, anche se alcuni cercano da anni di vendere una casa che vale 100mila Euro a 200mila, mentre le banche dalla loro, propongono mutui più flessibili e convenienti, specie se il prestito riguarda il 50% del valore di casa ed il piano di rimborso è fissato a 20 anni.

In questi casi gli interessi si abbassano e si può cogliere al volo il miglior mutuo per giovani coppie e normali famiglie.
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Per capire come calcolare il valore di mercato di un immobile si fa riferimento ai dati forniti dall’Agenzia del Territorio: gli stessi calcolatori online riprendono quei dati per fornire ai consumatori calcoli abbastanza affidabili. Quali sono i criteri adottati? Fra i più generici rientrano i seguenti:

  • vicinanza rispetto a centro città per gli immobili ad uso residenziale;
  • vicinanza rispetto al mare per gli immobili ad uso residenziale destinati a vacanze o affitti per le vacanze;
  • numero dei locali;
  • superficie totale;
  • soluzioni indipendenti;
  • casa nuova o da ristrutturare.
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Come calcolare il valore reale

Conoscere il valore reale quando si sta per vendere o acquistare casa (se non hai ancora trovato il mutuo che fa per te sfrutta il comparatore mutui di SosTariffe.it) o nei casi di locazione, di divisione ereditaria o separazione coniugale è fondamentale per guardare ai propri interessi e fare la mossa giusta. Il Codice delle Valutazioni Immobiliari- Italian Property Valuation Standard ideato da Tecnoborsa è il punto di riferimento perfetto, perché fornisce una formula matematica per andare a colpo sicuro.
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Partiamo dalla definizione di valore di mercato di un immobile:

Il valore di mercato è l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data di valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e dopo un’adeguata attività di marketing da entrambe le parti

La formula matematica da utilizzare per stabilirlo è la seguente:

VALORE DI MERCATO = SUPERFICIE COMMERCIALE * QUOTAZIONE AL METRO QUADRO * COEFFICIENTI DI MERITO.

I criteri di calcolo

Ecco come calcolare il valore di mercato di un immobile.

1. SUPERFICIE COMMERCIALE

Si tratta della superficie convenzionale vendibile, data dalla somma di superfici coperte + superfici scoperte (terrazza ad esempio, patio o giardino) + quote percentuali delle superfici delle pertinenze.

2. QUOTAZIONI

Quando si parla di quotazione al metro quadro ci si riferisce al valore individuato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), dall’Agenzia del Territorio basata nell’area in cui si trova l’immobile, al momento dell’atto di compravendita o a quello precedente in cui è stato fissato il prezzo.

3. COEFFICIENTI DI MERITO

Si riferiscono alle caratteristiche del’immobile e sono espressi in percentuali, eccoli elencati:

  • piano seminterrato: -25% con  senza ascensore;
  • piano terra o rialzato: -10% con giardino e -20% senza giardino;
  • piano primo: -10% con e senza ascensore;
  • piano secondo: – 3% con ascensore e -15% senza ascensore;
  • piano terzo: 0% con ascensore e -20% senza ascensore;
  • piano superiore: +5% con ascensore e -30% senza ascensore;
  • piano ultimo: +10% con ascensore e -30% senza ascensore;
  • attico: +20% con ascensore e -20% senza ascensore.
  • abitazioni libere: coefficente al 100%;
  • abitazioni locate a canone libero: coefficente al -20%.
  • riscaldamento autonomo: +5%;
  • riscaldamento centralizzato: 0%;
  • riscaldamento centralizzato con contabilizzatore: +2%;
  • assente: -5%.
  • esposizione a vista: +10%;
  • esposizione esterna: +5%;
  • esposizione mista: 0%;
  • esposizione interna: -5%;
  • esposizione completamente interna: -10%.
  • da ristrutturare: -10%;
  • in buono stato: 0%;
  • ristrutturato: +5%;
  • finemente ristrutturato: +10%;
  • nuova costruzione: +10%.
  • molto luminoso: +10%;
  • luminoso: +5%;
  • mediamente luminoso: 0%;
  • poco luminoso: -5%.

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