Calcolo finanziamento con preammortamento: indicazioni su come calcolare i costi

I finanziamenti più onerosi, come i mutui casa, rappresentano un esborso in grado di orientare in un senso o nell’altro l’intero bilancio familiare per molti anni: ecco perché non si finisce mai di ripetere che il foglio informativo, prima della firma, va analizzato con la massima attenzione, per non rischiare brutte sorprese che si possono trascinare per decenni, influenzando la propria capacità di spesa.

Le spese accessorie, oltre alle rate del mutuo, rappresentano la più comune uscita legata al finanziamento ma che esula dall’importo di solito preventivato. In particolare, non vanno sottovalutati i finanziamenti con preammortamento, sia tecnico che finanziario. Vediamo nel dettaglio di che cosa si tratta.

Che cos’è il finanziamento con preammortamento e a che cosa serve

Si definisce “preammortamento” ciò che, come dice la parola stessa, viene prima dell’ammortamento relativo al finanziamento ricevuto; in questo periodo, il piano di rimborso è composto esclusivamente da rate che sono composte soltanto dagli interessi. Di fatto, non si ripaga la cifra erogata per l’acquisto della casa o del bene a cui è destinato il finanziamento, ma solo il “costo” del prestito.

Per capire meglio come funziona il preammortamento, è necessario tornare sulle modalità di funzionamento dei mutui (o finanziamenti analoghi) e i piani di ammortamento possibili. Le rate dei finanziamenti sono infatti composte da una quota capitale e da una quota di interesse, derivante la prima dall’ammontare della somma ricevuta divisa (in vari modi, come vedremo) per il numero di rate stabilite, e la seconda dalla redistribuzione del tasso di interesse sulla somma stessa, che a sua volta può essere “spalmato” in modi diversi durante il periodo di ammortamento, cioè di restituzione del prestito.

Ovviamente, un mutuo di lunga durata (ad esempio un mutuo trentennale) richiede il pagamento di interessi più alti rispetto a uno più breve, perché la banca si “scopre” per un periodo più lungo. A questo punto è quindi cruciale chiedersi quando siano pagati gli interessi e quando la quota capitale. I modelli più diffusi sono i seguenti:

• ammortamento alla francese: è il più utilizzato in Italia, consente una rata costante per tutta la durata del mutuo ma non per questo le rate sono davvero “uguali”, a parità di ammontare; nei primi anni di ammortamento, infatti, si pagano più interessi e negli ultimi più quota capitale, anche se si paga sempre la stessa cifra.

• ammortamento all’italiana: in questo caso le rate non sono sempre identiche, ma diminuiscono con il passare del tempo; la quota capitale infatti è fissa, ma la quota di interessi decresce mese dopo mese (visto che la restituzione di quanto è ancora dovuto avviene più velocemente)

• ammortamento alla tedesca: anche in questo caso c’è la rata costante, come nell’ammortamento alla francese, ma la quota interessi viene pagata in anticipo.

Il preammortamento tecnico, quindi, è un lasso di tempo in cui ciò che si paga è esclusivamente una prima parte degli interessi dovuti. Il principale motivo per cui esiste questa fase iniziale è l’allineamento delle scadenze dei finanziamenti, di solito alla fine del mese. In questo modo si evita che ogni singolo mutuo abbia una scadenza mensile diversa per la sua rata.

In altre parole, se stipuliamo un finanziamento il 15 del mese, ci sarà un periodo di 15 giorni, fino alla fine del mese, che verrà di fatto aggiunto alla durata complessiva del rimborso, comportando quindi un aggravio di costi per il mutuatario.

Ecco perché non va mai sottovalutata neanche questa spesa, quando si sottoscrive un mutuo, soprattutto se particolarmente oneroso.

Come si calcolano i costi del preammortamento tecnico

Quali sono quindi i costi aggiuntivi di un finanziamento con preammortamento, e come si calcolano? In generale, il calcolo da fare è il seguente:

(numero giorni di preammortamento * capitale * tasso di percentuale annuo)/36500

Per fare un esempio: un mutuo all’1,5% stipulato il 20 del mese per un ammontare di 200.000 euro ha spese di ammortamento pari a (10*200.000*1,5)/36500=82 euro. Secondo un indagine di qualche anno fa, in preammortamento medio per un finanziamento è di 15 giorni (e con i tassi di interesse molto più alti di ora, la spesa poteva essere di parecchie centinaia di euro per un mutuo medio).

Che cos’è il preammortamento finanziario e quanto costa

Quanto detto finora vale per il preammortamento definito tecnico, che unicamente motivazioni contabili. Ma esiste un altro tipo di preammortamento, ovvero il preammortamento finanziario, che non va confuso con il precedente.

Il tratto co,une con il preammortamento tecnico è che quello finanziario consiste sempre in un periodo in cui si pagano solo gli interessi e che precede l’ammortamento vero e proprio del finanziamento, ma la sua durata è molto più lunga, in genere fino a cinque anni, e le motivazioni differenti.

In questo caso, infatti, l’obiettivo della banca non è quello di pareggiare le diverse scadenze dei finanziamenti, ma di cautelarsi in caso che il mutuo venga concesso a chi non dà sufficienti garanzie, attraverso quello che di fatto è un esborso di denaro superiore da parte del mutuatario. Durante il periodo di preammortamento, il capitale non viene intaccato, e per questo il debito residuo resta pari all’importo finanziato.

Inoltre, nel preammortamento finanziario è possibile che la banca o l’istituto di credito applichino dei tassi di interesse diversi da quelli utilizzati nel piano di ammortamento ordinario, di solito superiori. Per questa ragione in caso di preammortamento finanziario è ancora più importante controllare bene tutte le condizioni del foglio infomativo, che per legge deve indicare in maniera completa ogni spesa a carico del mutuatario.

Una variante del finanziamento con preammortamento finanziario è il mutuo a rimborso libero, dove la rata fissa corrisponde solo alla quota interessi mentre il capitale può essere rimborsato liberamente, sempre nei limiti indicati nel contratto di mutuo.

Il preammortamento finanziario è pratica comune negli Stati Uniti per i mutui subprime, ovvero quei mutui che vengono concessi a soggetti che normalmente non avrebbero e che, come si ricorderà, hanno avuto una grande responsabilità nella crisi finanziaria del 2008.

Un’altra occasione in cui è consueto il ricorso al preammortamento finanziario è la concessione dei mutui edilizi alle imprese costruttrici o ai privati, non per acquisto ma per costruzione o per ristrutturazione. In questi casi, la banca non eroga subito tutto l’importo finanziato ma lo fa a tranches in base all’avanzamento dei lavori.

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