Il 2018 ha visto crescere le compravendite di immobili in Italia, sono state registrate quasi 579 mila transazioni secondo i dati riportati dall’ABI (Associazione Bancaria italiana). Si tratta del dato più alto degli ultimi 9 anni. Il 10,2 % delle compravendite è avvenuto nel Nord Est, nel Nord Ovest il 5,6%, al Centro sono state il 6,4%, circa il 7,7% nelle Isole e solo il 3,8% al Sud. La stima complessiva del fatturato 2018 è stata pari a 94,3 miliardi di euro.
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Il vostro mutuo è sostenibile
L’incremento degli acquisti di immobili è da collegare all’indice di affordability e al tasso dei mutui. L’indice di sostenibilità, volendo tradurre l’inglesismo, è elaborato dall’Ufficio Studi ABI, ed è un indicatore che sintetizza l’analisi dei vari fattori (reddito disponibile, prezzi delle case, andamento, tassi di interesse sui mutui). Questa serie di variabili infatti va ad incidere sulla possibilità per una famiglia media di acquistare un’abitazione al prezzo medio di mercato con un mutuo. Più l’indice è alto più sarà facile per una famiglia acquistare casa e quindi ottenere il finanziamento dagli istituti di credito.
A fine 2018 l’indice risultava pari al 14,6%, un valore di 8 decimi più elevato di quello del 2017 e di 5 punti maggiore di quello del 2004. Uno dei valori che ha influenzato maggiormente questo andamento positivo dell’indice sarebbero le tendenze dei tassi di interesse sui mutui. Come si legge nel rapporto ABI infatti: “A fine 2018 il costo relativo delle case è risultato per la prima volta inferiore al dato di avvio della rilevazione (primo semestre del 2004), mentre il tasso di interesse sui mutui a tasso fisso è risultato pari al 2,02%, inferiore di 3 decimi al dato di un anno prima e di 3 punti percentuali ai massimi di inizio 2012”.
Spread e mutuo, si influenzano?
Luglio è iniziato con una serie di allarmi per intorno al valore dello Spread e alla possibilità che avesse delle ricadute sui mutui degli italiani. Nei giorni scorsi però l’improvvisa discesa dell’indicatore della differenza di rendimenti tra i titoli di Stato italiani e tedeschi a 10 anni è sceso a 200 punti allontanando la possibile stretta sulla concessione del credito da parte delle banche.
Se a questo si aggiunge che la Banca centrale europea ha ufficializzato che non fino alla prima metà del 2020 non ci sarà un rialzo dei tassi, ecco che i risparmiatori italiani si sono lanciati in una corsa alla sottoscrizione di mutui a tasso fisso (circa il 90% dei mutui erogati è di questa natura). I tassi infatti sono a dei livelli bassissimi, l’Euribor a 1 mese è al -0,39% e quello a 3 mesi al -0,35%, mentre l’Eurirs a 5 anni è sceso al -0,25% e quello a 10 anni è allo 0,15%, a 20 anni è allo 0,64%.
Perché lo Spread ha un effetto sul tasso dei mutui? In realtà non c’è una correlazione diretta tra questi due elementi. I tassi che avete sottoscritto per l’acquisto delle vostre abitazioni sono infatti legati all’andamento dell’Euribor (su cui si indicizzano i mutui a tasso variabile) e alle decisioni della Bce sui tassi. C’è anche da tenere d’occhio l’Euris, che è il parametro su cui si calibrano i mutui a tasso fisso.
I risparmiatori possono quindi per il momento tirare un sospiro di sollievo e valutare quali alternative ha inaugurato l’annuncio dei tassi invariati da parte della Bce. Chi stipula un mutuo oggi lo fa a delle condizioni estremamente vantaggiose.
Per i clienti invece che hanno già sottoscritto un finanziamento potrebbe essere utile valutare una surroga. Questo procedimento non ha dei costi extra da sostenere. Per chi non ne abbia mai sentito parlare è un trasferimento del vostro debito da un istituto ad un altro. La vostra banca non può rifiutare la vostra richiesta di surroga verso un’altra banca, l’unica condizione posta è che la cifra del mutuo che sottoscrivete con l’altro istituto sia pari o inferiore al debito ancora da saldare.
Ecco cosa sapere se volete cambiare mutuo
Se volete cambiare il vostro mutuo innanzitutto è il caso di valutare se un passaggio dal tasso variabile a quello fisso, o viceversa, fa al caso vostro e quali parametri dovrete tener presenti nella vostra decisione.
Come già detto un mutuo a tasso fisso è collegato all’indice Eurirs, mentre quelli a tasso variabile si legano all’andamento dell’Euribor. Il primo tipo di mutuo vi dà certezza della rata fino alla scadenza dei finanziamenti, nel secondo caso invece le oscillazioni saranno dettati da una serie di fattori esterni. Il tasso variabile in questo momento potrebbe sembrare più conveniente per i tassi ai minimi, ma il rialzo potrebbe essere dietro l’angolo. La scelta dipende da quanto siete disposti a correre rischi rispetto alla volatilità dei tassi.
Quando scegliete il mutuo da sottoscrivere uno degli indicatori che deve guidarvi è il TAEG, si tratta del Tasso Annuo Effettivo Globale. È un tasso virtuale che dovrebbe aiutarvi a comparare i costi del mutuo comprendendo tutta una serie di spese accessorie. È un indicatore dei costi globali che permette di confrontare in modo abbastanza efficace due prestiti. Un TAEG del 5% ad esempio significa che su un mutuo di 1000 € da rimborsare in un anno pagherete 50 € di interessi.
Gli italiani preferiscono la sicurezza del fisso
Nonostante gli italiani siano tra i risparmiatori più fedeli al mutuo a tasso fisso ci sono altre soluzioni offerte dagli istituti di credito. Se non volete affidarvi al variabile puro ci sono dei compromessi, come i mutui che pongono un tetto massimo ai tassi applicabili, o i mutui a tasso misto. Quest’ultimi vi permetteranno di switchare tra tassi fissi. Una flessibilità che però in genere corrisponde anche a un costo complessivo maggiore.
Come accennato comunque potete sempre tentare di rinegoziare i vostri vecchi mutui o di surrogare. La legge 40 dell’aprile del 2007 ha infatti stabilito la portabilità (gratuita) del mutuo. Nello specifico nel testo si legge “è nullo ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l’esercizio della facoltà di surrogazione”.
Cos’è la surroga e quando conviene
Della surroga ci occuperemo tra un attimo, ecco prima in cosa consiste la rinegoziazione del mutuo:
- la riduzione dello spread del mutuo
- la riduzione o l’eliminazione dei costi di gestione del prestito
- l’allungamento della durata residua del mutuo
- la variazione del tasso del mutuo o l’introduzione di un cap (tetto massimo)
Ci sono nello specifico tre scenari possibili al momento: un passaggio ad un mutuo variabile da tasso fisso, viceversa, oppure da tasso fisso a tasso fisso.
Se il mutuo sottoscritto è a tasso fisso per capire se conviene cambiare e passare al tasso variabile sarà importante il valore dello spread del mutuo, per rendere conveniente la surroga dovrà essere superiore al 2%. Le alternative tra cui si potrà scegliere sono a tasso variabile o fisso.
Se invece state valutando un cambiamento da un tasso variabile, ecco cosa dovreste considerare:
- anche in questo caso lo spread è un termometro della convenienza della modifica delle condizioni del mutuo, se l’attuale contratto è superiore al 2% allora le condizioni dei mutui offerti al momento vi agevolano. Questo vale però se pensate di passare da un tasso variabile ad un altro tasso variabile
- per chi vuole passare al tasso fisso perché stanco della volatilità degli indici e degli aumenti dell’Euribor, allora secondo i consigli degli esperti il limite accettabile è fino a mezzo punto in più rispetto al tasso che pagate con il mutuo variabile
- o ancora potete surrogare chiedendo di accorciare la durata del debito, in questo caso la rata mensile sarà più elevata ma a seconda delle condizioni sul lungo periodo potreste avere un risparmio sull’importo globale pagato.
