Estinzione anticipata del mutuo parziale e completa: la guida definitiva


Il mutuo per la prima casa, per la maggior parte delle persone, è la spesa più cospicua che ci si ritroverà ad affrontare: in media 20 o 30 anni con una rata mensile per restituire il finanziamento utilizzato per acquistare l’immobile dei propri sogni, ovviamente con gli interessi a gravare sul capitale, in maniera diversa a seconda che si abbia un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile.

Estinzione anticipata del mutuo parziale e completa: la guida definitiva

Anche dopo aver scelto tra le tante offerte mutui oggi disponibili anche sui comparatori come SosTariffe.it, è possibile intervenire per diminuire l’impatto di questa spesa. Uno dei modi è, nel caso in cui si abbia una disponibilità di denaro di una certa entità, richiedere l’estinzione del mutuo, la cui regolamentazione è molto cambiata negli ultimi quindici anni.

Con l’estinzione completa del mutuo, infatti, si paga in un’unica soluzione tutto il debito residuo ancora da restituire all’istituto di credito e si dice finalmente addio alle altre rate; inoltre, è possibile chiedere anche solo un’estinzione parziale, andando a diminuire l’ammontare della rata mensile.

Qui di seguito, ecco tutte le informazioni sulle procedure da seguire per avvalersi di questa possibilità, ma anche per capire se è conveniente procedere oppure se l’estinzione del mutuo non provocherebbe un miglioramento apprezzabile delle proprie condizioni economiche.

Le caratteristiche dell’estinzione del mutuo

L’estinzione del mutuo può essere:

  • completa, quando si rimborsa prima della scadenza contrattuale l’intero debito residuo;

  • parziale, quando il rimborso riguarda solo una parte della somma.

Nel caso di estinzione completa del mutuo, ovviamente il finanziamento viene chiuso in tutto e per tutto, ma è da ricordare che nel pagamento finale sarà incluso anche il costo amministrativo per i conteggi di estinzione, oltre ai cosiddetti “dietimi giornalieri”: sono gli interessi relativi al periodo intercorrente tra il pagamento dell'ultima rata ed il giorno in cui avviene l'estinzione, calcolati al tasso del mutuo.

Quando invece l’estinzione è parziale, si deduce dal debito residuo del mutuo il capitale versato anticipatamente. Questo significa che la banca non potrà più richiedere interessi su quella quota per tutta la durata del mutuo, e quindi la rata diminuirà in proporzione alla frazione di debito estinto.

Per sapere quanto sarà la rata da pagare dopo l’estinzione del mutuo, basta applicare la seguente formula:

NR = (VR / CR) x (CR – SR)

Dove “NR” è la nuova rata, “VR” la vecchia rata del mutuo, “CR” il capitale residuo ancora da pagare e “DS” il debito saldato con l’anticipo. In altre parole, con una rata del mutuo da 800 euro, 150.000 euro ancora dovuti e un’estinzione parziale di 30.000 euro, la nuova rata sarà pari a (800/150.000)x(150.000-30.000) = 640 euro.

Cosa dice la legge sull’estinzione del mutuo

Fino al 2007, estinguere un mutuo anticipatamente non era un’operazione indolore. Bisogna infatti farsi carico di una penale, che ancora oggi può essere applicata per i mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007.

La Legge Bersani (decreto n. 7/2007, convertito nella legge n. 40/2007) ha invece stabilito che non c’è penale per l’estinzione anticipata dei mutui che appartengono a una di queste tre tipologie:

  • mutuo per l’acquisto della prima casa;

  • mutuo per la ristrutturazione della prima casa;

  • mutuo l’acquisto di immobili destinati allo svolgimento di attività economiche o professionali da parte di persone fisiche.

Da ricordare anche che l’Italia è stata l’unico Paese europeo a rifiutarsi di dare alle banche la possibilità di richiedere nuovamente una penale per l’estinzione anticipata del mutuo in seguito alla Direttiva europea in materia di mutui (2014/17/UE).

Le tempistiche per richiedere l’estinzione anticipata del mutuo

In quale momento del finanziamento, esattamente, si può cominciare a pensare all’estinzione parziale o anche totale del mutuo? Secondo l’art. 40, comma 1 del Testo Unico Bancario, da subito, o quasi (di solito alcune banche richiedono che siano passati almeno 18 mesi dalla stipula, ma la condizione deve sempre risultare dal contratto, altrimenti è illegittima).

La lettera della legge dice infatti: «i debitori hanno facoltà di estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio debito, corrispondendo alla banca esclusivamente un compenso onnicomprensivo per l’estinzione contrattualmente stabilito».

Cosa succede per i mutui stipulati prima di febbraio 2007?

I mutui accesi prima del 2 febbraio 2007 prevedono ancora delle penali per chi sceglie l’estinzione anticipata. Fortunatamente, la Legge Bersani è intervenuta anche su questo punto, imponendo delle soglie massime per la definizione di tale ammontare.

A influenzare il calcolo della penale concorrono tre diversi fattori:

  • la tipologia del tasso, se fisso, variabile o misto

  • l’anno di accensione del mutuo

  • l’anzianità del finanziamento, e più nello specifico se questa è nella prima metà del piano ammortamento o nella seconda

La penale per i mutui a tasso fisso

Per quanto riguarda i mutui a tasso fisso, la penale per la loro estinzione è stabilita in base a un’altra variabile: se la sottoscrizione è avvenuta prima o dopo il 31 dicembre 2000.

Con i mutui precedenti a questa data, si applicano queste penali:

  • 0,50% di penale massima per l’estinzione anticipata

  • 0,20% di penale durante se si è nel terzultimo anno

  • nessuna penale se si è negli ultimi due anni

Per i mutui stipulati tra il 1° gennaio 2001 e il 2 febbraio 2007 (dopo, come abbiamo detto, la penale non esiste più) le penali massime sono invece le seguenti:

  • 1,90% quando l’estinzione avviene nella prima metà del periodo di ammortamento

  • 1,50% quanto l’estinzione avviene nella seconda metà del periodo di ammortamento

  • 0,20% quanto l’estinzione avviene durante il terzultimo anno del piano di rimborso

  • nessuna penale se si è negli ultimi due anni

La penale per i mutui a tasso variabile e misto

Per quanto riguarda invece i mutui a tasso variabile stipulati prima del 2 febbraio 2007, si applicano le seguenti penali:

  • 0,50% di penale massima per l’estinzione anticipata

  • 0,20% di penale durante se si è nel terzultimo anno

  • nessuna penale se si è negli ultimi due anni

Più complicata la situazione per i mutui a tasso misto, per i quali ci sono penali specifiche in base alle modalità di variazione del tasso previste dal contratto: in questi casi è fondamentale contattare la banca per richiedere ulteriori informazioni.

Come si fa a richiedere l’estinzione del mutuo

Se si opta per l’estinzione parziale o completa del mutuo, la prima cosa da fare naturalmente è contattare la banca presso la quale si è stipulato il finanziamento, comunicando la propria volontà e chiedendo che l’istituto di credito fornisca il calcolo della somma da versare per il rimborso del debito.

La banca provvederà anche a fornire l’apposito modulo da compilare da parte del cliente, e si occuperà inoltre a produrre il documento di conteggio di estinzione anticipata. In altre parole, i documenti necessari sono i seguenti:

  • modulo da compilare per la richiesta di estinzione

  • copia del documento di identità del richiedente

  • copia del codice fiscale del richiedente

Nel caso in cui si abbia stipulato il mutuo prima del 2 febbraio 2007 – e quindi si sia soggetti a penale, come abbiamo detto – è necessario anche presentare la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.

Una volta avviata la pratica, la banca verifica le reali capacità di rimborso del debitore e controlla l’operazione avviata, procedendo poi all’incasso della somma. Infine, la banca rilascerà la documentazione relativa alla chiusura del contratto entro 30 giorni dalla conclusione dell’operazione di estinzione totale del mutuo.

Che cosa succede all’ipoteca?

Secondo la legge, in caso di estinzione anticipata del mutuo anche la garanzia ipotecaria viene automaticamente cancellata, il tutto senza alcun onere per il debitore.

Conviene chiedere l’estinzione del mutuo?

Quando ci si trova con un mutuo prima casa con rate ancora da pagare e una disponibilità di denaro abbastanza consistente – ad esempio per un’improvvisa eredità, per la vendita di un altro immobile in proprio possesso e così via – può nascere spontanea l’intenzione di estinguere il finanziamento ancora acceso, pagando le residue rate del mutuo. Ma è davvero sempre conveniente?

Se da una parte la risposta sembra ovvia – conviene sempre, perché così si evita di pagare ulteriori interessi sulle rate ancora da maturare – dall’altra bisogna sempre tenere conto che la disponibilità di una cifra piuttosto ingente può aprire le porte a un suo diverso impiego.

In altre parole: potrebbe essere più conveniente investire la somma in titoli o azioni che danno un rendimento più alto rispetto agli interessi da pagare.

Tutto questo però si complica tenendo conto che quasi tutti i mutui, oggi, non hanno una quota di interessi identica per ogni rata; secondo le regole del piano di ammortamento alla francese, infatti, quasi tutto ciò che viene pagato nei primi anni di finanziamento viene utilizzato proprio per saldare gli interessi complessivi di tutto il finanziamento, e solo successivamente si paga a tutti gli effetti l’immobile acquistato. Negli ultimi anni, la rata è costituita esclusivamente dalla quota capitale.

Quando conviene, quindi, estinguere il mutuo? Soprattutto quando si è iniziato da poco, visto che sono proprio i primi anni quelli in cui gli interessi sono più ingenti. Se manca invece poco all’estinzione naturale del finanziamento, con la rata che è solo quota capitale, potrebbe non valerne la pena, perché comunque gli interessi si sono già pagati: meglio pensare a usi alternativi per il nostro capitale.

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