Il mutuo per la prima casa, per la maggior parte delle persone, è la spesa più cospicua che ci si ritroverà ad affrontare: in media 20 o 30 anni con una rata mensile per restituire il finanziamento utilizzato per acquistare l’immobile dei propri sogni, ovviamente con gli interessi a gravare sul capitale, in maniera diversa a seconda che si abbia un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile.

Anche dopo aver scelto tra le tante offerte mutui oggi disponibili anche sui comparatori come SOStariffe.it, è possibile intervenire per diminuire l’impatto di questa spesa. Uno dei modi è, nel caso in cui si abbia una disponibilità di denaro di una certa entità, richiedere l’estinzione del mutuo, la cui regolamentazione è molto cambiata negli ultimi quindici anni.

Con l’estinzione completa del mutuo, infatti, si paga in un’unica soluzione tutto il debito residuo ancora da restituire all’istituto di credito e si dice finalmente addio alle altre rate; inoltre, è possibile chiedere anche solo un’estinzione parziale, andando a diminuire l’ammontare della rata mensile.

Qui di seguito, ecco tutte le informazioni sulle procedure da seguire per avvalersi di questa possibilità, ma anche per capire se è conveniente procedere oppure se l’estinzione del mutuo non provocherebbe un miglioramento apprezzabile delle proprie condizioni economiche.

Estinzione totale e parziale del mutuo: differenze e procedura

L’estinzione anticipata del mutuo è disponibile in due versioni: totale oppure parziale. Come facilmente intuibile, con l’estinzione parziale viene versata solo una parte del debito, con una conseguente riduzione della rata che viene concordata con l’istituto di credito. Per poter completare l’estinzione anticipata è previsto il pagamento di una penale, ma solo se il mutuo è stato stipulato prima del 2 febbraio 2007.

La procedura di estinzione del mutuo (parziale o totale che sia) viene definita dalla banca. In genere, è necessario inviare una comunicazione ufficiale, tramite raccomandata oppure PEC, allegando i propri documenti. In linea di massima, quando si vuole procedere con l’estinzione conviene sempre contattare prima il Servizio Clienti dell’istituto, in modo da valutare, con precisione, le modalità per completare l’operazione.

Nel caso di estinzione completa del mutuo, ovviamente il finanziamento viene chiuso in tutto e per tutto, ma è da ricordare che nel pagamento finale sarà incluso anche il costo amministrativo per i conteggi di estinzione, oltre ai cosiddetti “dietimi giornalieri”: sono gli interessi relativi al periodo intercorrente tra il pagamento dell'ultima rata ed il giorno in cui avviene l'estinzione, calcolati al tasso del mutuo.

Quando invece l’estinzione è parziale, si deduce dal debito residuo del mutuo il capitale versato anticipatamente. Questo significa che la banca non potrà più richiedere interessi su quella quota per tutta la durata del mutuo, e quindi la rata diminuirà in proporzione alla frazione di debito estinto.

Per sapere quanto sarà la rata da pagare dopo l’estinzione del mutuo, basta applicare la seguente formula:

• NR = (VR / CR) x (CR – SR)

Dove “NR” è la nuova rata, “VR” la vecchia rata del mutuo, “CR” il capitale residuo ancora da pagare e “DS” il debito saldato con l’anticipo. In altre parole, con una rata del mutuo da 800 euro, 150.000 euro ancora dovuti e un’estinzione parziale di 30.000 euro, la nuova rata sarà pari a (800/150.000)x(150.000-30.000) = 640 euro.

Cosa dice la legge sull’estinzione del mutuo

Fino al 2007, estinguere un mutuo anticipatamente non era un’operazione indolore. Bisogna infatti farsi carico di una penale, che ancora oggi può essere applicata per i mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007.

La Legge Bersani (decreto n. 7/2007, convertito nella legge n. 40/2007) ha invece stabilito che non c’è penale per l’estinzione anticipata dei mutui che appartengono a una di queste tre tipologie:

• mutuo per l’acquisto della prima casa;
• mutuo per la ristrutturazione della prima casa;
• mutuo l’acquisto di immobili destinati allo svolgimento di attività economiche o professionali da parte di persone fisiche.

Da ricordare anche che l’Italia è stata l’unico Paese europeo a rifiutarsi di dare alle banche la possibilità di richiedere nuovamente una penale per l’estinzione anticipata del mutuo in seguito alla Direttiva europea in materia di mutui (2014/17/UE).

Le tempistiche per richiedere l’estinzione anticipata del mutuo

In quale momento del finanziamento, esattamente, si può cominciare a pensare all’estinzione parziale o anche totale del mutuo? Secondo l’art. 40, comma 1 del Testo Unico Bancario, da subito, o quasi (di solito alcune banche richiedono che siano passati almeno 18 mesi dalla stipula, ma la condizione deve sempre risultare dal contratto, altrimenti è illegittima).

La lettera della legge dice infatti: «i debitori hanno facoltà di estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio debito, corrispondendo alla banca esclusivamente un compenso onnicomprensivo per l’estinzione contrattualmente stabilito».

Cosa succede per i mutui stipulati prima di febbraio 2007?

I mutui accesi prima del 2 febbraio 2007 prevedono ancora delle penali per chi sceglie l’estinzione anticipata. Fortunatamente, la Legge Bersani è intervenuta anche su questo punto, imponendo delle soglie massime per la definizione di tale ammontare.

A influenzare il calcolo della penale concorrono tre diversi fattori:

• la tipologia del tasso, se fisso, variabile o misto
• l’anno di accensione del mutuo
• l’anzianità del finanziamento, e più nello specifico se questa è nella prima metà del piano ammortamento o nella seconda

Per i mutui a tasso variabile sono previste le seguenti penali:

Da notare che è prevista una clausola di salvaguardia che riduce di 0,2 punti la penale se questa è pari o uguale al massimo definito dall’Accordo.

Queste, invece, sono le penali per i mutui a tasso fisso:

Per quanto riguarda i mutui a tasso misto, invece, è prevista una rinegoziazione del tasso a determinate scadenze. La penale, per i mutui accesi prima del 31 dicembre 2000 e per quelli stipulati successivamente ma con revisione dei tassi a cadenza biennale o inferiore, segue quanto visto per i mutui a tasso variabile. Per gli altri mutui a tasso misto, invece, si applicano le penali del variabile se al momento dell’estinzione è in vigore il tasso variabile. Viceversa, si applicano quelle del fisso.

L'estinzione anticipata del mutuo prevede una penale?

Per quanto riguarda i mutui a tasso fisso, la penale per la loro estinzione è stabilita in base a un’altra variabile: se la sottoscrizione è avvenuta prima o dopo il 31 dicembre 2000.

Con i mutui precedenti a questa data, si applicano queste penali:

• 0,50% di penale massima per l’estinzione anticipata
• 0,20% di penale durante se si è nel terzultimo anno
• nessuna penale se si è negli ultimi due anni

Per i mutui stipulati tra il 1° gennaio 2001 e il 2 febbraio 2007 (dopo, come abbiamo detto, la penale non esiste più) le penali massime sono invece le seguenti:

• 1,90% quando l’estinzione avviene nella prima metà del periodo di ammortamento
• 1,50% quanto l’estinzione avviene nella seconda metà del periodo di ammortamento
• 0,20% quanto l’estinzione avviene durante il terzultimo anno del piano di rimborso
• nessuna penale se si è negli ultimi due anni

La penale per i mutui a tasso variabile e misto

Per quanto riguarda invece i mutui a tasso variabile stipulati prima del 2 febbraio 2007, si applicano le seguenti penali:

• 0,50% di penale massima per l’estinzione anticipata
• 0,20% di penale durante se si è nel terzultimo anno
• nessuna penale se si è negli ultimi due anni

Più complicata la situazione per i mutui a tasso misto, per i quali ci sono penali specifiche in base alle modalità di variazione del tasso previste dal contratto: in questi casi è fondamentale contattare la banca per richiedere ulteriori informazioni.

Come si calcola il residuo per estinguere il mutuo?

Per calcolare il residuo del mutuo da estinguere è necessario utilizzare questa formula:

• Debito residuo = capitale ricevuto in prestito – quote capitali già versate (senza interessi)

La valutazione del debito residuo può essere fatta consultando le informazioni fornite dalla banca, tenuta ad aggiornare periodicamente lo stato della restituzione del capitale ricevuto in prestito. Quando si vuole valutare la convenienza di un’estinzione anticipata del mutuo, quindi, conviene sempre contattare prima la banca per richiedere informazioni precise e aggiornate sullo stato del mutuo e del piano di ammortamento.

Ammortamento alla francese ed estinzione del mutuo

Un mutuo con piano di ammortamento alla francese prevede una rata mensile caratterizzata da una quota di interesse superiore alla quota capitale nella prima parte del piano di ammortamento. La quota di interesse calerà progressivamente mentre la quota capitale della rata crescerà. In sostanza, quindi, chi ha accesso il mutuo pagherà, inizialmente, più interessi. Questo sistema è uno svantaggio in fase di estinzione anticipata del mutuo per chi ha ricevuto il capitale.  Molte banche, in ogni caso, tendono a proporre un mutuo con piano di ammortamento alla francese proprio per massimizzare i vantaggi anche in caso di estinzione anticipata del mutuo.

Come si fa a richiedere l’estinzione del mutuo

Se si opta per l’estinzione parziale o completa del mutuo, la prima cosa da fare naturalmente è contattare la banca presso la quale si è stipulato il finanziamento, comunicando la propria volontà e chiedendo che l’istituto di credito fornisca il calcolo della somma da versare per il rimborso del debito.

La banca provvederà anche a fornire l’apposito modulo da compilare da parte del cliente, e si occuperà inoltre a produrre il documento di conteggio di estinzione anticipata. In altre parole, i documenti necessari sono i seguenti:

• modulo da compilare per la richiesta di estinzione
• copia del documento di identità del richiedente
• copia del codice fiscale del richiedente

Una volta avviata la pratica, la banca verifica le reali capacità di rimborso del debitore e controlla l’operazione avviata, procedendo poi all’incasso della somma. Infine, la banca rilascerà la documentazione relativa alla chiusura del contratto entro 30 giorni dalla conclusione dell’operazione di estinzione totale del mutuo.

Che cosa succede all’ipoteca?

Secondo la legge, in caso di estinzione anticipata del mutuo anche la garanzia ipotecaria viene automaticamente cancellata, il tutto senza alcun onere per il debitore.

Conviene chiedere l’estinzione del mutuo?

Quando ci si trova con un mutuo prima casa con rate ancora da pagare e una disponibilità di denaro abbastanza consistente – ad esempio per un’improvvisa eredità, per la vendita di un altro immobile in proprio possesso e così via – può nascere spontanea l’intenzione di estinguere il finanziamento ancora acceso, pagando le residue rate del mutuo. Ma è davvero sempre conveniente?

Se da una parte la risposta sembra ovvia – conviene sempre, perché così si evita di pagare ulteriori interessi sulle rate ancora da maturare – dall’altra bisogna sempre tenere conto che la disponibilità di una cifra piuttosto ingente può aprire le porte a un suo diverso impiego.

Tutto questo però si complica tenendo conto che quasi tutti i mutui, oggi, non hanno una quota di interessi identica per ogni rata; secondo le regole del piano di ammortamento alla francese, infatti, quasi tutto ciò che viene pagato nei primi anni di finanziamento viene utilizzato proprio per saldare gli interessi complessivi di tutto il finanziamento, e solo successivamente si paga a tutti gli effetti l’immobile acquistato. Negli ultimi anni, la rata è costituita esclusivamente dalla quota capitale.

Quando conviene, quindi, estinguere il mutuo? Soprattutto quando si è iniziato da poco, visto che sono proprio i primi anni quelli in cui gli interessi sono più ingenti. Se manca invece poco all’estinzione naturale del finanziamento, con la rata che è solo quota capitale, potrebbe non valerne la pena, perché comunque gli interessi si sono già pagati: meglio pensare a usi alternativi per il nostro capitale.

I migliori mutui del momento

Per individuare i migliori mutui del momento è opportuno considerare vari fattori: l’importo da richiedere in prestito, la durata del piano di ammortamento e il tipo di mutuo (tasso fisso o variabile) sono elementi che vanno a influenzare la convenienza o meno delle proposte delle singole banche.

Per poter scegliere, con precisione, il miglior mutuo su cui puntare è necessario affidarsi alla comparazione dei preventivi, accessibile in modo gratuito, imparziale e senza impegno tramite il comparatore di SOStariffe.it per mutui, disponibile anche per chi vuole richiedere una sostituzione del mutuo. Basteranno inserire pochi dati per poter accedere subito a una panoramica completa e dettagliata delle migliori opzioni disponibili in questo momento.

Ecco una simulazione per mostrare i migliori mutui del momento per un lavoratore dipendente a tempo indeterminato che richiede un mutuo per un importo complessivo di 150.000 euro (per l’acquisto della prima casa del valore di 250.000 euro) nel comune di Milano, con reddito netto di 2.500 euro al mese. Il mutuo ha durata di 20 anni.

Risorse utili

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