Si possono avere 2 mutui?

Il mutuo è una particolare forma di prestito bancario finalizzato, generalmente, all’acquisto di un immobile oppure alla realizzazione di interventi di ristrutturazione di un’abitazione o di un edificio. In generale, il mutuo prevede un vincolo di destinazione che chiarisce, a livello contrattuale, come dovranno essere utilizzati i fondi prestati dalla banca.

Per chi acquista casa, il mutuo rappresenta, nella maggior parte dei casi, una scelta quasi obbligata per poter ottenere i fondi necessari per concludere l’acquisto restituendo all’istituto di credito il prestito sotto forma di rate mensili per un periodo di tempo definito dalle condizioni contrattuali.

È possibile avere 2 mutui in contemporanea? Anche se sull’argomento è opportuno fare diverse considerazioni in quanto ci sono limitazioni ben precise, sia a livello normativo che a livello reddituale.

In generale, un istituto di credito può concedere un secondo mutuo ad un cliente che ha già un mutuo in corso (con lo stesso istituto o con un altro, è indifferente). Oltre ad un mutuo è possibile richiedere un prestito o altre forme di finanziamento, sempre nel rispetto dei requisiti di reddito fissati dall’istituto di credito a cui ci si rivolge.

2 mutui in contemporanea: i requisiti 

Per poter ottenere 2 mutui in contemporanea è necessario però considerare alcuni aspetti ben precisi.

• Per ottenere un secondo mutuo, ad esempio per l’acquisto di una seconda casa, è necessario poter contare su dei requisiti reddituali in grado di assorbire senza problemi la rata mensile aggiuntiva; di solito la spesa complessiva per i mutui non deve superare il 30-35% degli introiti netti del richiedente

• Le banche concederanno un secondo mutuo solo ai clienti con un merito creditizio ottimale, ovvero a coloro che non hanno mai avuto problemi con pagamenti in precedenza

• Non è possibile avere 2 mutui prima casa in contemporanea ma è possibile affiancare ad un mutuo per eventuali lavori di ristrutturazione (rispettando i requisiti reddituali richiesti)

Avere 2 mutui è, quindi, possibile ma solo in alcune circostanze e solo se si rispettano i requisiti richiesti dagli istituti di credito. Prima di procedere con la richiesta di un secondo mutuo, è opportuno valutare, con molta attenzione, vantaggi e svantaggi per essere certi di poter gestire il pagamento di una doppia rata mensile.

Mutuo prima casa

Nel settore mutui, uno dei principali prodotti con cui gli utenti hanno a che fare è il mutuo prima casa, una particolare forma di prestito riservata all’acquirente di un immobile. A differenza di altre forme di mutuo, il mutuo prima casa garantisce una serie di agevolazioni, sia al momento dell’acquisto che successivamente, in fase di dichiarazione dei redditi, con la possibilità di ottenere detrazioni fiscali specifiche.

Un immobile per poter essere definito come “prima casa” deve rispettare precise caratteristiche. Il mancato rispetto di anche uno solo dei requisiti elencati di seguito farà decadere le agevolazioni concesse all’acquirente.

• l’immobile deve trovarsi nello stesso Comune in cui l’acquirente ha la sua residenza; in alternativa, l’acquirente deve spostare la residenza nel Comune dove è ubicato l’immobile acquistato entro 18 mesi oppure il Comune dell’immobile è lo stesso in cui l’acquirente svolge la sua attività

• l’acquirente dell’immobile “prima casa” non è titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di proprietà usufrutto, uso e abitazione relativi ad uno o più immobili che si trovano nello stesso comune dell’immobile acquistato

• l’acquirente dell’immobile “prima casa” non è titolare di altri immobili situati sul territorio italiano che sono stati acquistati sfruttando le agevolazioni fiscali previste per la prima casa

• l’immobile non deve essere considerato come un’abitazione di lusso

• l’acquirente dell’immobile deve essere una persona fisica

L’acquisto di un immobile tramite un mutuo prima casa garantisce una serie di agevolazioni importanti per l’acquirente stesso.

• Imposta di registro al 2% in caso di acquisto dell’immobile da privati (senza l’agevolazione prima casa l’imposta è al 9%)

• IVA al 4% in caso di acquisto da un’azienda

• Imposta ipotecaria e catastale di 50 Euro cadauna

• Detrazione fiscale del 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori pagati nel corso dell’anno di riferimento della dichiarazione dei redditi

Il muto prima casa è, quindi, una delle principali opzioni per l’acquisto di un immobile ma deve fare i conti con alcune limitazioni. Ecco alcuni importanti elementi da considerare per quanto riguarda questa particolare tipologia di mutuo.

• Non si possono avere due mutui prima casa in contemporanea sullo stesso immobile

• È possibile richiedere un mutuo per l’acquisto di una prima casa, sfruttando i vantaggi del mutuo prima casa, ed un mutuo la ristrutturazione della stessa (che viene definito mutuo integrativo)

• È possibile avere due o più mutui sulla prima casa ma non nello stesso momento; resta possibile, quindi, beneficiare delle agevolazioni del mutuo prima casa in due momenti diversi della propria vita

• È possibile cointestare, ad esempio con il coniuge, il mutuo prima casa; in questo caso, in fase di dichiarazione dei redditi entrambi gli intestatari del contratto potranno beneficiare delle detrazioni fiscali in proporzione alle spese sostenute personalmente nell’anno di imposta considerato

Le agevolazioni legate al mutuo prima casa sono disponibili esclusivamente per un finanziamento. Per i mutui cointestati, inoltre, lo stesso prestito permette a due o più individui di accedere alle agevolazioni e, in particolare, alla detrazione fiscale prevista per le prime case.

Due mutui insieme: come fare 

Chiarito la questione legata al mutuo prima casa ed a tutte le agevolazioni previste, resta disponibile la possibilità di richiedere un secondo mutuo per l’acquisto di una seconda casa oppure di attivare due mutui per l’acquisto di due immobili. In generale, quindi, si possono avere due mutui nel caso in cui vi siano le risorse finanziarie per sostenere una spesa mensile che sarà pari alla somma delle rate dei due mutui.

Per avere due mutui in contemporanea è necessario:

• poter contare su di un reddito sufficiente elevato ed in grado di assorbire, senza problemi, la doppia rata mensile

• presentare una storia creditizia ottimale e non aver mai pagato in ritardo una rata di un mutuo precedente

Il rispetto dei requisiti di reddito per l’ottenimento di un secondo mutuo è legato a precise valutazioni da parte dell’istituto di credito a cui ci si rivolgerà per ottenere il prestito necessario ad effettuare l’acquisto. Chi richiede il mutuo dovrà presentare le garanzie sufficienti per poter ottenere l’approvazione da parte della banca che è legata ad una precisa analisi delle potenzialità finanziarie del richiedente. In linea di massima, la banca, per proceder con il riconoscimento del mutuo, dovrà ritenere che il reddito del suo cliente sia sufficiente a poter gestire, senza alcun problema, la rata “doppia” legata alla presenza di due mutui in contemporanea.

Le banche, di norma, seguono un preciso sistema per il calcolo della rata massima del mutuo in base ai requisiti reddituali del richiedente. Di norma, la rata mensile del mutuo non dovrebbe superare il 30-35% delle entrate nette mensili del richiedente (in alcuni casi si può arrivare anche al 40% ma non di più). Se il mutuo viene richiesto da due coniugi, il calcolo della rata mensile massima si baserà sulla somma delle entrate mensili nette di ciascun coniuge.

Questo sistema deve essere considerare come un’estrema semplificazione dell’analisi che la banca compie per valutare la fattibilità del mutuo. La presenza di due mutui e, quindi, di importi mensili da pagare più elevati può comportare una lunga serie di fattori aggiuntivi da considerare. In generale, la fattibilità del secondo mutuo va sempre valutata caso per caso sulla base delle esigenze e, soprattutto, del reddito del richiedente.

Il mutuo integrativo per lavori di ristrutturazione 

Si può, inoltre, accendere a un mutuo denominato come “integrativo”, per eseguire lavori di ristrutturazione dello stesso (anche in un secondo momento rispetto all’acquisto).

In questo caso, il secondo mutuo avrà, chiaramente, un importo inferiore e non potrà beneficiare dei privilegi fiscali garantiti dal mutuo prima casa. Resta fondamentale, in ogni caso, il rispetto dei requisiti reddituali che la banca richiederà per poter eseguire l’operazione e garantire il credito sufficiente per permettere al suo cliente di poter realizzare i progetti d’acquisto e ristrutturazione.

Unire due mutui: il consolidamento dei debiti 

È possibile anche procedere con l’unione dei due mutui in uno richiedendo un consolidamento dei debiti.

Questa procedura garantisce la possibilità di ridurre le spese legate ai mutui e permette di dilazionare ulteriormente il pagamento. Il consolidamento dei debiti è una procedura a cui affidarsi quando, a causa della doppia rata, c’è il rischio di dover fare i conti con un peggioramento delle condizioni di vita (a causa della riduzione del budget familiare) e, soprattutto, con l’inadempienza, ovvero l’impossibilità di poter saldare una rata del mutuo.

Il consolidamento dei debiti porta con sé alcuni svantaggi come l’incremento del tasso d’interesse, che di fatto si tradurrà in un aumento delle spese complessive, e l’obbligo di dover riaffrontare le spese dell’attivazione pratica.

Il consolidamento dei debiti comporta:

• l’accorpamento in un’unica rata mensile due mutui oppure un mutuo e più prestiti permettendo di ridurre l’impatto del pagamento mensile sul budget familiare

• l’allungamento del periodo di ammortamento ed un possibile aumento dei tassi d’interesse