Che si richieda per l'acquisto della prima o della seconda casa, di un immobile commerciale o per ristrutturare un immobile, il mutuo è il principe dei finanziamenti bancari. Trattandosi di un finanziamento a medio-lungo termine, non va sottoscritto alla leggera.

Commettere errori di valutazione del mutuo può infatti tradursi in migliaia di euro in più da rimborsare alla banca e potrebbe, in casi estremi, compromettere il proprio equilibrio finanziario. In questa guida abbiamo raccolto i 4 errori più comuni da evitare quando si sta valutando l'accensione di un mutuo e forniamo dei consigli utili per individuare il mutuo più conveniente per le proprie necessità.  

La scelta del tasso di interesse

Un errore piuttosto comune commesso da chi accende il mutuo è non considerare abbastanza le implicazioni, correnti e future, che derivano dalla scelta di un determinato tipo di tasso di interesse.

Il tasso di interesse del mutuo è il parametro più importante da considerare quando si sta ragionando su che tipo di mutuo richiedere. Per effetto del sistema di ammortamento alla francese, il tasso di interesse incide in modo particolare nei primi anni di ammortamento: all'inizio del periodo di ammortamento l'importo delle rate è costituito perlopiù dalla quota interessi e solo una quota marginale della rata va a restituire il capitale prestato dalla banca. 

Quando si sceglie il tipo di tasso di interesse bisogna quindi tenere presente quali sono i tassi medi praticati dalle banche, ma anche considerare le previsioni sull'andamento dei tassi negli anni a venire. 

Anche se solitamente si parla solo di mutui a tasso fisso o a tasso variabile, in realtà le opzioni da prendere in considerazione sono almeno 4:

• i mutui a tasso variabile;
• i mutui a tasso fisso;
• i mutui a tasso misto;
• i mutui a tasso variabile con cap. 

Nei mutui a tasso variabile il tasso di interesse praticato dalla banca è legato all'andamento di un tasso di riferimento. Solitamente il tasso a cui sono agganciati questi mutui è l'Euribor, con scadenza a 1 mese, 3 mesi o 6 mesi. Se si sceglie un mutuo a tasso variabile non si hanno certezze sull'importo delle rate da pagare, dal momento che la quota interessi può aumentare o diminuire in base all'andamento dell'Euribor.

Un mutuo a tasso fisso, invece, ha un tasso di interesse che viene determinato al momento della stipula del mutuo e che non varia al variare del tasso di interesse di riferimento, l'IRS. Questo genere di mutuo è la scelta giusta se si desidera sapere con precisione qual è la rata da pagare alla banca fino alla fine del periodo di ammortamento. L'altra faccia della medaglia è che, dal momento che il tasso di interesse è immutabile, non si può beneficiare di un'eventuale discesa dei tassi, a meno che non si ricorra alla rinegoziazione del mutuo o alla surroga. 

Un'alternativa che equilibra i benefici dei mutui a tasso fisso e di quelli a tasso variabile sono i finanziamenti con tasso misto. In questo caso si può rivedere periodicamente il tipo di tasso applicato al mutuo, scegliendo se calcolare le rate utilizzando il tasso fisso o quello variabile. 

Chi desidera beneficiare della flessibilità dei tassi variabili ma vuole evitare che la rata salga oltre una certa soglia può chiedere alla banca l'applicazione di un tasso di interesse variabile con cap. Ricorrendo a questa soluzione si definisce al momento della stipula del contratto di mutuo la soglia oltre la quale il tasso di interesse non può salire. 

La differenza tra TAN e TAEG

Oltre a non considerare i pro e i contro delle diverse tipologie di tasso di interesse, un altro errore comune consiste nel non considerare con abbastanza attenzione il TAEG (Tasso annuo effettivo globale) del finanziamento.

Tra le voci che compongono il TAEG ci sono, oltre al tasso di interesse annuo nominale (TAN):

• le spese di istruttoria;
• le spese di perizia;
• i costi di incasso rata;
• le polizze assicurative previste dal contratto;
• gli oneri fiscali. 

La scelta della durata

Una volta individuato il tipo di tasso migliore per il proprio mutuo, è bene ragionare anche sulla durata del finanziamento. In merito alla durata, bisogna considerare che il finanziamento deve risultare sostenibile fino al termine del periodo di rimborso. Nella maggior parte dei casi i mutui vengono concessi per un periodo compreso tra 5 e 30 anni ma si può arrivare ad avere durate anche di 40 o 45 anni.

In genere le banche suggeriscono di stipulare un mutuo con una rata di importo pari al massimo a un terzo delle proprie entrate mensili. Oltre a considerare questa soglia indicativa, è importante considerare come la propria capacità di spesa può cambiare nel corso del tempo. Le entrate potrebbero aumentare a seguito di una promozione sul lavoro o potrebbero diminuire in caso di passaggio a un part-time, ad esempio. 

Scegliere una durata tale da garantire una rata sempre sostenibile è la scelta migliore per non ritrovarsi in difficoltà con i pagamenti, anche a costo di dover pagare degli interessi in più.

L'importanza di monitorare l'andamento del mercato dei mutui

Uno degli errori che si commettono più di frequente è "dimenticarsi" del mutuo una volta che è iniziato il periodo di ammortamento. In realtà, la cosa migliore da fare è quella di tenere sotto controllo l'andamento del mercato dei mutui almeno fino a quando non si è raggiunta la metà del periodo di ammortamento. 

Controllando l'evoluzione dei tassi, infatti, ci si potrebbe rendere conto di stare pagando più del valore di mercato e che è possibile risparmiare parecchi soldi andando a modificare le condizioni di rimborso del mutuo. 

La surroga e la rinegoziazione del mutuo

I due strumenti principali a disposizione di chi ha acceso un mutuo e vuole modificare le condizioni economiche del finanziamento sono: 

• la surroga, che consiste nel trasferimento del mutuo a un'altra banca;
• la rinegoziazione, che consiste nella modifica del tasso di interesse o della durata del finanziamento concesso dalla propria banca. 

Risorse utili: 

• Simulazione e calcolo della rata del mutuo 
• Surroga mutuo prima casa
• Si possono avere due mutui?