Come ottenere un mutuo prima casa


Il mutuo prima casa rappresenta, senza dubbio, la tipologia di mutuo più richiesta in assoluto dagli italiani che devono acquistare un immobile sfruttando la possibilità di finanziare parte dell’acquisto con l’aiuto di un istituto di credito.

come ottenere mutuo prima casa

Il mutuo prima casa è un prestito ipotecario riservato a tutti gli utenti che sono interessati all’acquisto della prima casa. In sostanza, si tratta di una formula riservata all’acquirente che non è ancora proprietario di alcun immobile.

Considerando le sue particolari caratteristiche e l’importo del prestito, per ottenere un mutuo prima casa è necessario seguire un iter ben preciso, che prevede una serie di step da completare per ricevere il prestito, e, nello stesso tempo, rispettare delle precise condizioni reddituali che rappresentano un requisito essenziale per l’ottenimento del mutuo stesso.

Chiedere un mutuo prima casa è, in generale, un processo abbastanza lineare anche se le insidie possono essere numerose e l’utente deve obbligatoriamente assicurarsi di avere tutte le “carte in regola” per poter procedere con la richiesta e con il successivo riconoscimento del prestito.

Tutti gli istituti di credito presentano specifici requisiti che l’utente deve rispettare per ottenere la concessione di un mutuo.

Quando si deve ottenere un mutuo prima casa, quindi, è molto importante prendersi tutto il tempo necessario per poter individuare, con precisione, la migliore soluzione disponibile.

Per effettuare il calcolo del mutuo online e scegliere l’opzione di prestito più adatta alle proprie esigenze è possibile utilizzare lo strumento di comparazione di SosTariffe.it per mutuiche offre una panoramica completa su tutte le migliori proposte di mutuo disponibile in Italia.

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Confrontando le varie soluzioni di mutui disponibili si potrà avere un’idea ben precisa, sulla base delle proprie condizioni reddituali, in merito a quelli che saranno gli importi massimi che i vari istituti di credito andranno ad erogare, le rate mensili da pagare ed i tassi d’interesse che andranno a determinare, in modo diretto, l’effettiva convenienza del mutuo scelto.

Il confronto tra le varie proposte di mutuo è fondamentale per poter scegliere la migliore soluzione disponibile, considerando tassi d’interesse, durata e importo massimo erogabile, e risparmiare sull’acquisto della prima casa sfruttando le condizioni economiche più vantaggiose offerte dal mercato.

Al momento dell’ottenimento del mutuo prima casa, l’acquirente che ha completato l’acquisto di un immobile, da adibire ad abitazione principale, potrà sfruttare una serie di agevolazioni fiscali, nel caso in cui vengano rispettati tutti i requisiti, che, di fatto, si tradurranno nella possibilità di ottenere un ulteriore risparmio sui costi complessivi del mutuo.

Mutuo prima casa: cos’è e quando richiederlo

Il mutuo prima casa è il prestito ipotecario riservato ad un utente, non ancora proprietario di un immobile, che si appresta a richiedere il supporto di un istituto di credito per procedere con l’acquisto della “prima casa”. Di norma, il mutuo erogato dalla banca copre solo una parte del valore dell’immobile che si sta per acquistare.

Il limite massimo dell’importo del mutuo prima casa è, infatti, pari all’80% del valore di mercato dell’immobile stesso.

Chiaramente, l’acquirente può richiedere un mutuo che vada a coprire anche una percentuale inferiore del valore dell’immobile da acquistare.

Ad esempio, un acquirente dotato di una buona liquidità potrà scegliere di richiedere un mutuo il cui importo non supera il 50% del valore dell’immobile andando poi a coprire la restante parte del costo di “tasca propria” al momento dell’acquisto.

Alcuni istituti presentano formula specifiche con mutui che possono arrivare a coprire anche il 100% del valore dell’immobile, al fine di venire incontro alle esigenze di una vasta fascia di utenti. In questo caso, è prevista la stipula di una polizza fideiussoria per la copertura dell’importo che eccede il limite dell’80% del valore dell’immobile.

Queste soluzioni, oltre ad essere abbastanza rare, si caratterizzano per un rischio considerevole per gli istituti di credito che si tradurrà in un netto incremento delle garanzie richieste per la concessione del mutuo e, soprattutto, del tasso d’interesse che, quindi, farà aumentare notevolmente i costi per le tasche dell’acquirente.

Nella maggior parte dei casi, quindi, si avrà a che fare con un mutuo caratterizzato da un importo massimo che non potrà superare l’80% del costo d’acquisto dell’immobile. Questo vincolo, che accomuna la maggior parte delle banche, va sempre considerato con attenzione per poter individuare, con precisione, la tipologia di immobile da acquistare ed il suo relativo valore.

Per quanto riguarda la durata, invece, solitamente un mutuo prima casa presenta diverse opzioni tra cui scegliere. Molti istituti, infatti, fanno della flessibilità uno degli elementi centrali della loro offerta e, quindi, puntano tantissimo sulla possibilità di garantire la libertà di scelta all’acquirente per quanto riguarda la durata del mutuo.

Di norma, il mutuo prima casa può arrivare ad avere una durata pari a 30 anni (in alcuni casi si può estendere anche a 40 anni).

La scelta della durata di un mutuo va effettuata dopo un’attenta analisi delle proprie esigenze e del costo complessivo del prestito. Allungarne la durata, infatti, potrebbe comportare un aumento dei tassi d’interesse e, quindi, dei costi complessivi del prestito erogato dall’istituto di credito.

Spesso, optare per un mutuo di durata intermedia (15-20 anni) può risultare una scelta più vantaggiosa, considerando i costi complessivi. In altri casi, invece, allungare la durata del mutuo si rivela essere la soluzione ideale per rispettare i vincoli fissati dall’istituto di credito che erogherà il prestito solo se la rata mensile non supererà una certa percentuale del reddito familiare.

La soluzione migliore va valutata sempre caso per caso, sulla base di quelle che sono le reali esigenze e la disponibilità economica del nucleo familiare di colui che va a richiedere il mutuo prima casa. Solo un’analisi dettagliata di questi elementi permetterà di individuare la struttura più vantaggiosa del mutuo.

Mutuo prima casa: la scelta dell’immobile

Il primo passo per ottenere un mutuo prima casa è rappresentato dalla scelta dell’immobile da acquistare. Il limite all’importo del mutuo, che come detto non può superare, di solito, l’80% del valore dell’immobile da acquistare, comporta, obbligatoriamente, la necessità per l’acquirente di fissare un tetto ben preciso al valore dell’immobile andando così ad escludere diverse opzioni d’acquisto.

La scelta dell’immobile si accompagna a tutta una serie di valutazioni di natura economica che riguardano anche tutte le altre spese extra da affrontare, oltre al mutuo, per poter completare l’acquisto e, successivamente, poter permettersi di pagare le rate senza troppi problemi.

I costi fissi legati al possesso di un immobile, gli eventuali lavori di ristrutturazione ed ammodernamento dello stesso e le spese “ordinarie” (ad esempio le quote condominiali) andranno ad incidere sul bilancio familiare come o addirittura più delle rate del mutuo. Per questo motivo, prima di richiedere il mutuo è fondamentale avere ben chiare quelle che sono le proprie possibilità di spesa.

Scegliere l’immobile da acquistare, confrontare online le varie opzioni di mutuo disponibile (per individuare l’opzione migliore) ed analizzare le proprie reali possibilità di spesa sono tutti passaggi essenziali per procedere con la richiesta vera e propria del mutuo che, a sua volta, passa per l’analisi di fattibilità che dovrà compiere la banca.

Analisi di fattibilità

Dopo aver individuato l’istituto di credito che offre le condizioni più vantaggiose per l’ottenimento del mutuo e dopo aver individuato l’immobile da acquistare, o comunque dopo aver chiarito l’importo di cui si ha bisogno per comprare casa, si passerà alla richiesta vera e propria del mutuo.

Il primo step di tale richiesta è rappresentato dal parere di fattibilità. In questa fase, il richiedente deve presentare tutta la documentazione necessaria a chiarire all’istituto di credito la sua condizione reddituale. Si tratta di un passaggio essenziale per poter permettere alla banca di valutare, con precisione, la fattibilità del mutuo.

In sostanza, in questa fase, l’istituto di credito è chiamato ad analizzare le possibilità economiche e le garanzie dell’acquirente che si appresta a richiedere l’erogazione del mutuo per l’acquisto della prima casa. La banca andrà ad esprimere un parere relativo alle reali possibilità che l’acquirente dell’immobile avrà di pagare tutte le rate del mutuo senza difficoltà.

Il primo elemento che una banca va ad analizzare nell’analisi relativa alla fattibilità del mutuo è rappresentato dal reddito del richiedente e del suo nucleo familiare. Per permettere all’istituto di procedere con una valutazione corretta, chi richiede il mutuo dovrà presentare i documenti relativi alla dichiarazione dei redditi.

I dati reddituali andranno poi confrontati con il valore dell’immobile da acquistare. Tale valore, come detto in precedenza, permetterà di stabilire l’importo massimo del mutuo e, quindi, giocherà un ruolo molto importante nel completamento dell’analisi di fattibilità.

A questo punto, la banca valuterà anche il rapporto importo della rata / reddito familiare. Tale rapporto, di norma, non deve superare il 30% al fine di poter giudicare come fattibile l’erogazione di un mutuo prima cosa alle condizioni richieste dall’acquirente dell’immobile. In alcuni casi, per rendere fattibile l’erogazione del mutuo, sarà necessario allungarne la durata (fissandola ad esempio in 25 o 30 anni) al fine di abbassare l’importo della rata e poter scendere al di sotto del 30% nel rapporto rata / reddito.

L’analisi di questo rapporto e, quindi, la valutazione sulla durata del mutuo, al fine di rendere il prestito effettivamente sostenibile per l’acquirente dell’immobile, sono elementi essenziali per determinare l’ottenimento del mutuo prima casa. Nel caso in cui non dovessero esserci le condizioni per raggiungere un rapporto soddisfacente tra i due fattori citati, l’analisi di fattibilità potrebbe dare un parere negativo.

A rendere più agevole il riconoscimento della fattibilità del mutuo potrebbero intervenire delle garanzie supplementari presentate da terzi a sostegno della richiesta di erogazione del mutuo effettuata dall’acquirente dell’immobile. Il caso più frequente di garanzie supplementari è rappresentato dai genitori che, per aiutare il figlio nell’ottenimento del mutuo, offrono delle garanzie aggiuntive da presentare alla banca per facilitare l’erogazione del prestito e, quindi, la possibilità di acquistare l’immobile.

In generale, le garanzie supplementari possono rappresentare un elemento decisivo per ottenere un parere positivo in merito alla fattibilità del mutuo. Quando possibile, quindi, chi presenta la richiesta di mutuo potrà trovare sempre molto conveniente presentare anche delle garanzie supplementari a sostegno della sua domanda.

Richiesta del mutuo prima casa

Dopo aver superato con successo l’analisi di fattibilità, sarà necessario passare allo step successivo.

A questo punto, infatti, l’acquirente dell’immobile dovrà procedere con l’effettiva richiesta per ottenere il mutuo prima casa.

Tale richiesta comporta l’invio di tutta la documentazione necessaria alla banca che, dopo aver ricevuto la richiesta, procederà con l’ultima analisi dei documenti e con l’erogazione del mutuo.

Nel caso la richiesta del mutuo venga effettuata da un lavoratore dipendente, sarà necessario fornire l’ultima busta paga e la copia de modello CUD o del modello 730 oltre ad una dichiarazione sull’anzianità di servizio del dipendente effettuata dal datore di lavoro.

Se, invece, la richiesta viene presentata da un lavoratore autonomo, la documentazione dovrà contenere una copia del modello Unico, l’attestato di iscrizione all’Albo professionale , in caso di libero professionista, o un estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato.

La documentazione da presentare alla banca, al fine di completare la richiesta del mutuo prima casa, dovrà contenere, in entrambi i casi, il certificato di nascita, il certificato di stato civile, l’estratto di matrimonio contenente tutte le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate tra i coniugi, la copia del compromesso, la planimetria dell’immobile da acquistare (più eventuali pertinenze come box o una cantina) e la copia del certificato di abitabilità.

A seconda dei casi, la documentazione andrà integrata con ulteriori elementi. Prima di procedere con la richiesta, sarà necessario assicurarsi di aver ottenuto tutte le informazioni sulla documentazione da inviare per poter ottenere il mutuo prima casa.

Anche un solo piccolo errore, come un documento mancante, potrebbe rallentare l’approvazione della richiesta e la successiva erogazione del mutuo stesso. Per questo motivo, è importante prendersi tutto il tempo necessario per mettere assieme la documentazione per la richiesta del mutuo al fine di essere certi di aver raccolto tutti i documenti necessari per l’approvazione.

Dopo aver acquisito tutta la documentazione che il richiedente dovrà mettere assieme in modo autonomo, la banca procederà con tutti i dovuti accertamenti, necessari per valutare la veridicità dei documenti ricevuti. Terminati anche gli accertamenti, in caso di esito positivo, la banca procederà con l’erogazione del mutuo dando riscontro immediato al cliente che riceverà tutte le informazioni relative al contratto ed alla stipula dell’atto di finanziamento.

Agevolazioni mutuo prima casa

L’ottenimento del mutuo per l’acquisto della prima casa permette all’acquirente di accedere ad una serie di agevolazioni di natura fiscale che rappresentano un incentivo al completamento dell’acquisto dell’immobile. Il richiedente che ha ottenuto il mutuo per l’acquisto della “prima casa” potrà sfruttare una detrazione fiscale pari al 19% degli interessi passivi.

La possibilità di sfruttare questo sistema di agevolazione fiscale consente a chi va a richiedere il mutuo di poter sfruttare una serie di vantaggi aggiuntivi e, quindi, di andare a ridurre le spese complessive legate all’acquisto dell’immobile da adibire a “prima casa” e, quindi, ad abitazione principale.

L'importo massimo, comprensivo di oneri accessori, da cui calcolare la detrazione del 19% prevista dalla normativa è pari a 4 mila Euro all’anno. Di conseguenza, se nel corso di un anno si pagano interessi passivi superiori a 4 mila Euro, la detrazione massima ottenibile sarà sempre pari al 19% di 4 mila Euro. DI conseguenza, grazie a quest’agevolazione è possibile ottenere una riduzione dell’imposta pari ad un massimo di 760 Euro per ogni anno in cui viene richiesta l’agevolazione.

Nell’agevolazione possono essere inclusi anche i costi d’istruttoria e della perizia bancaria, il costo dell’atto notarile e le impostate pagate sul mutuo. Resta escluso l’atto di compravendita. Il beneficiario dell’agevolazione deve essere anche l'intestatario del contratto di mutuo.

Per poter accedere alle agevolazioni relative all’acquisto della prima casa si dovranno rispettare specifici requisiti:

  • l’immobile “prima casa” non può essere un immobile considerato “di lusso” al fine di ottenere le agevolazioni;

  • l’acquirente, per ottenere le agevolazioni, deve essere una persona fisica;

  • l’acquirente non può essere proprietario, anche in comunione con il coniuge, di un altro immobile acquistato con l’agevolazione “prima casa”;

  • al momento dell’acquisto, l’acquirente non deve possedere un altro immobile abitativo ubicato nell’area dello stesso Comune in cui è ubicato l’immobile per chi si richiedono le agevolazioni “prima casa”;

  • entro 18 mesi dal rogito, l’acquirente deve portare la residenza nello stesso comune dell’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”; nel caso in cui la residenza non venga spostata entro i tempi previsti dalla normativa, si registrerà la decadenza delle agevolazioni;

Per poter ottenere le agevolazioni legate all’acquisto della prima casa è, quindi, necessario assicurarsi di poter contare su tutti i requisiti previsti dalla normativa. Il mancato rispetto anche di un solo requisito, infatti, farà decadere la possibilità di accedere alle agevolazioni rendendo così meno conveniente il mutuo con cui si è completato l’acquisto dell’immobile adibito ad abitazione principale.

Le agevolazioni sono una risorsa importante per chi procede con l’acquisto della prima casa e si traducono in una considerevole opportunità di risparmio, sia nel breve che nel lungo periodo.

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