Quando si accende un mutuo prima casa ci si prende l'impegno di restituire a rate il finanziamento maggiorato degli interessi per tutto il tempo indicato nel contratto. Se ci si accorge, dopo che è iniziato il periodo di ammortamento, che i tassi di interesse sono scesi e che si sta pagando più del tasso di interesse corrente, è utile ricorrere alla surrogazione del mutuo. In questa guida vedremo in cosa consiste la surroga del mutuo prima casa, come si richiede, quando conviene e cosa c'è da sapere. 

Quali mutui possono essere surrogati?

Possono essere surrogati tutti i mutui che hanno richiesto l'iscrizione di un'ipoteca sull'immobile. Oltre a poter richiedere la surroga del mutuo prima casa, quindi, è possibile surrogare anche:

• i mutui seconda casa;
• i mutui ristrutturazione;
• i mutui fondiari:
• i mutui bancari;
• i mutui liquidità;
• i mutui agrari;
• i mutui relativi a immobili a uso commerciale;
• i mutui chirografari;
• i mutui accollati. 

Cosa bisogna fare per fare la surroga del mutuo?

Per fare la surroga del mutuo l'unica cosa che bisogna fare è individuare la banca presso la quale si vuole trasferire il mutuo e comunicare alla banca la propria volontà. A questo punto l'istituto di credito procede con l'analisi del profilo creditizio di chi ha fatto la richiesta e verifica le caratteristiche del mutuo.

Se queste analisi hanno esito positivo e la banca autorizza la surroga, la palla passa all'istituto di credito, che ha il compito di comunicare la richiesta di surroga alla vecchia banca e di predisporre tutta la documentazione necessaria. 

Surroga del mutuo a tasso fisso vs tasso variabile

Il motivo principale per il quale si ricorre alla surrogazione mutuo prima casa è approfittare di tassi di interesse più convenienti. In particolare può verificarsi il caso di:

• un mutuo a tasso fisso che viene surrogato per approfittare di tassi fissi più bassi;
• un mutuo a tasso fisso che viene surrogato per beneficiare della maggiore convenienza dei tassi variabili in discesa;
• un mutuo a tasso variabile che viene surrogato per passare a un mutuo a tasso fisso. 

Per capire che cosa è meglio fare è importante tenere d'occhio l'andamento dei tassi di interesse e, se si intravvedono delle interessanti possibilità di risparmio, iniziare a considerare l'idea di richiedere la surrogazione del mutuo. 

Quando si decide di richiedere un mutuo surroga il vecchio finanziamento viene estinto e ne viene acceso uno nuovo. Ciò vuol dire che si può liberamente scegliere il tipo di tasso che risulta più conveniente al momento. 

Per individuare il mutuo surroga migliore è importante mettere a confronto le offerte di più banche e verificare qual è quella che presenta le condizioni più convenienti. 

Quando conviene fare la surroga di un mutuo?

I mutui surroga si rivelano convenienti quando, nel periodo intercorso tra il momento dell'accensione iniziale del finanziamento e il momento attuale, i tassi di interesse si sono ridotti. Facendo una simulazione della rata del mutuo ci si può fare un'idea di quanto si potrebbe risparmiare rimborsando un mutuo ai tassi di interesse correnti. 

Bisogna considerare poi che la surroga ha la sua massima convenienza nei primi anni del periodo di ammortamento. Dal momento che le banche applicano il sistema di ammortamento alla francese, all'inizio dell'ammortamento si versa una quota maggiore di interessi e una piccola quota di capitale. Riuscendo a trasferire il mutuo verso una banca che applica un tasso di interesse più basso rispetto a quello iniziale si può ottenere un risparmio notevole. 

Surroga mutuo più liquidità

In occasione della surroga si possono modificare le condizioni iniziali a cui è stato concesso il mutuo, sia allungando o riducendo il periodo di rimborso sia modificando il tasso di interesse. In più, se la banca giudica l'operazione fattibile, è possibile richiedere un importo aggiuntivo rispetto a quello riferito al vecchio mutuo. Questi soldi in più possono essere usati come liquidità, per finanziare tutte le proprie spese. 

Surroga del mutuo per ristrutturazione

In alcuni casi il mutuo non viene chiesto per l'acquisto di un immobile ma per la sua ristrutturazione. Nel caso in cui il mutuo sia coperto da ipoteca sarebbe possibile surrogarlo seguendo la stessa procedura prevista per il mutuo prima casa. 

La banca può rifiutare la surroga?

La banca di provenienza non può rifiutare la richiesta di surroga, mentre la banca di destinazione potrebbe rinunciare alla surroga. Le motivazioni per le quali la banca presso la quale si vorrebbe trasferire il mutuo può rifiutare la richiesta sono diverse. Ad esempio. 

• se il debito residuo è basso (di solito al di sotto di 50.000 euro);
• se la condizione lavorativa del debitore è incerta e la banca giudica rischiosa l'operazione;
• se il debitore ha avuto ritardi nei pagamenti delle rate.