Quando conviene la surroga del mutuo? Le offerte di aprile 2024
In 30 secondi
Con la surroga del mutuo si può trasferire il finanziamento verso un'altra banca;
- la surroga del mutuo conviene se la nuova banca offre condizioni economiche e di rimborso migliori;
- l'operazione non conviene, invece, se il risparmio è contenuto o se la durata residua del mutuo è ridotta;
- la surroga è una procedura gratuita per chi la richiede e tutto ciò che serve è fare domanda alla nuova banca e presentare la documentazione richiesta.
Attraverso la surroga del mutuo il mutuatario può trasferire il finanziamento presso un'altra banca, con una procedura semplice e piuttosto rapida.
Il cosiddetto Decreto Bersani ha reso gratuita l'operazione per il mutuatario, che così può beneficiare delle condizioni vantaggiose offerte dalle banche concorrenti di quella con cui ha acceso il mutuo che sta rimborsando. In questa guida vedremo quando conviene fare la surroga del mutuo, come farla, quali sono i documenti richiesti e quanto tempo serve per completare l'operazione.
Quando conviene la surroga del mutuo?
Ricorrere alla surroga del mutuo conviene se si può ottenere un vantaggio economico o se si hanno condizioni contrattuali migliori rispetto a quelle offerte dalla propria banca.
In particolare, è una buona idea trasferire il mutuo se la nuova banca offre:
- tassi di interesse più convenienti;
- condizioni di rimborso migliori;
- maggiore solidità e un servizio clienti più affidabile.
Generalmente si procede con la surroga del mutuo quando c'è la possibilità di approfittare di una discesa dei tassi di interesse. Con la surroga si può decidere di mantenere il tipo di tasso scelto inizialmente oppure modificarlo, passando da un tasso fisso a uno variabile o viceversa. Per valutare l'effettiva convenienza della surroga del mutuo bisogna tener conto non solo del livello attuale dei tassi di interesse ma anche della loro possibile evoluzione in futuro nel corso del periodo di rimborso.
Quando si sta considerando l'idea di surrogare il mutuo è importante anche considerare quali sono le condizioni di rimborso proposte dalla banca a cui si vuole surrogare il finanziamento. La presenza o meno di commissioni di incasso rata, la possibilità di saltare uno o più pagamenti senza conseguenze e la possibilità di avere una certa flessibilità nell'importo delle rate sono sicuramente fattori da valutare con attenzione.
Se poi la banca a cui si vuole trasferire il mutuo gode anche di una migliore reputazione e affidabilità e offre un servizio clienti attento e professionale è un valore aggiunto da non sottovalutare.
Quando non conviene la surroga del mutuo?
Per avere un'idea precisa riguardo alla convenienza o meno della surroga del mutuo è necessario stimare con precisione il risparmio che si può ottenere durante tutto il periodo di rimborso del prestito.
In linea di massima, sono tre le circostanze nelle quali surrogare il mutuo non è conveniente:
- se la variazione dei tassi di interesse è minima e se non ci sono vantaggi evidenti sulle modalità di rimborso;
- se manca poco tempo alla fine del mutuo;
- se il debito residuo è basso.
Il primo caso è il più frequente. In un periodo di stabilità dei tassi di interesse il risparmio ottenibile dal trasferimento del mutuo è minimo e, anche se la surroga è gratuita per il cliente, può non valerne la pena.
Dato il sistema di rimborso utilizzato dalle banche e che prende il nome di ammortamento alla francese, la convenienza della surroga è massima nei primi anni del finanziamento. Questo perché nei primi anni di ammortamento le rate sono composte per la maggior parte della quota di interessi e, se si trova un'offerta di surroga che applica un tasso di interesse più basso, si può risparmiare moltissimo. Al contrario, se mancano pochi anni al termine dell'ammortamento si sta rimborsando prevalentemente il capitale prestato dalla banca e l'effetto positivo della variazione dei tassi di interesse è molto ridotto.
Non conviene procedere con la surroga nemmeno se il capitale residuo è basso, tanto che in genere le banche accettano le domande di surroga solo se il suo valore è superiore a 50.000 euro.
Costi e documentazione
Il cliente che richiede la surroga deve pagare soltanto la tassa di iscrizione dell'operazione nel registro immobiliare, pari a 35 euro. Tutti gli altri costi legati all'operazione sono a carico della banca che accetta la surrogazione del mutuo.
In seguito all'entrata in vigore del Decreto Bersani spetta alla nuova banca sostenere:
- i costi di perizia dell'immobile;
- le spese notarili;
- le commissioni di gestione della pratica.
La procedura di richiesta della surroga del mutuo è snella anche per quanto riguarda la documentazione da consegnare alla nuova banca. I documenti necessari possono essere distinti in due categorie:
- i documenti relativi a chi fa richiesta di surroga;
- i documenti riguardanti l'immobile e il contratto di mutuo da surrogare.
Chi vuole surrogare il mutuo deve presentare alla banca:
- un documento di identità;
- il codice fiscale;
- l'attestato di nascita;
- il documento di stato civile (in caso di separazione o divorzio va allegata la sentenza del giudice);
- un documento che attesta il proprio reddito (le ultime due buste paga o il CUD per i dipendenti, il modello Unico per gli autonomi).
Per quanto riguarda l'immobile e il contratto di mutuo vanno consegnati:
- il compromesso;
- l'atto d'acquisto dell'immobile;
- il contratto di mutuo;
- la planimetria dell'immobile;
- il documento che attesta l'iscrizione dell'ipoteca;
- il conteggio estintivo elaborato dalla banca che ha concesso il mutuo da surrogare, che attesta il debito residuo.
Modalità e tempistiche
Se si ha intenzione di surrogare il mutuo la prima cosa da fare è verificare quali sono le offerte di mutuo di più banche e fare una stima del risparmio che si può ottenere. Usare un comparatore online come quello di SOStariffe.it dà un'idea dei tassi di interesse correnti. Per una stima più precisa si può richiedere un preventivo di mutuo a una o più banche e valutare l'effettiva convenienza dell'operazione.
Se il risparmio è sufficientemente alto, si può procedere con la surroga del mutuo. Il passaggio viene gestito dalla vecchia e dalla nuova banca e il cliente deve preoccuparsi solo di fornire la documentazione richiesta dall'istituto di credito.
Una volta presentata la domanda di surroga, la nuova banca procederà con la valutazione della richiesta. Se l'esame dell'affidabilità del debitore ha esito positivo e se non ci sono vizi nell'immobile o irregolarità nel contratto di mutuo, è probabile che la richiesta venga accolta e che si proceda con il passaggio del mutuo dalla vecchia banca alla nuova.
Il tempo effettivo necessario per il completamento dell'operazione varia da banca a banca. La norma stabilisce comunque che la surroga debba essere completata entro 30 giorni dalla data in cui è stato richiesto il conteggio estintivo alla vecchia banca.
