Mutui al 100%: quali banche li danno nel 2020


L’acquisto della prima casa è sempre un momento di grande importanza per una persona, ma non sempre si hanno a disposizione i contanti necessari per pagare gli anticipi richiesti. Per questo esistono – anche se non sono molto diffusi e hanno regole ferree riguardo i possibili mutuatari – i mutui al 100%, dove l’importo finanziato corrisponde al valore dell’immobile nella sua interezza.

mutui al 100 per cento

Come funzionano i mutui per la casa

La situazione più comune, quando ci si rivolge a un istituto di credito per stipulare un mutuo finalizzato all’acquisto della prima casa, è quella che prevede il pagamento immediato di un anticipo pari a una certa percentuale dell’importo. Il finanziamento vero e proprio riguarda il resto, al netto delle spese ulteriori. Il più delle volte, la percentuale più alta che viene concessa in finanziamento è pari all’80% (altre volte al 70%). Discorso analogo vale per le spese di ristrutturazione.

Nei  cosiddetti mutui al 100%, invece, il finanziamento concesso dalla banca copre l’intero prezzo della casa o dell’immobile. Si tratta pertanto di una forma molto più rara, e che a norma di legge obbliga la banca a richiedere una polizza fideiussoria: secondo la legislazione italiana, infatti, bisogna presentare garanzie ulteriori a copertura della percentuale che supera la soglia limite dell’80%.

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In altre parole, se non si ha un terzo garante, un altro immobile o dei beni di valore su cui la banca possa rifarsi nel caso noi non fossimo più nella condizione di pagare la rata, non è possibile accedere a questo genere di mutuo.

Secondo la Delibera del Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio (CICR) del 22 aprile 1995, infatti, «l’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario è pari all'80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. Tale percentuale può essere elevata fino al 100% qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d'Italia».

Per chi sono pensati i mutui al 100%

La formula del mutuo al 100% è rivolta soprattutto ai giovani impegnati nell’acquisto della prima casa, ed è sicuramente molto vantaggiosa per chi riesce a ottenerla, visto che non è necessario versare un anticipo – a volte molto congruo – ancora prima di aver messo qualcosa da parte nella propria attività lavorativa.

Di fatto, chi sceglie un mutuo al 100% si trova con un numero molto ridotto di spese da affrontare, ovvero soltanto le spese notarili legate all’attuo di mutuo e di compravendita dell’immobile. Com’è noto dal Decreto Salva Italia del 2012, inoltre, è pratica scorretta imporre l’apertura di un conto corrente presso la banca che offre il mutuo come condizione necessaria per ottenerlo, quindi non ci si dovrebbe trovare ad affrontare nemmeno spese di questo tipo.

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Visti i rischi più alti rispetto al mutuo classico, però, sono ben poche le banche che permettono di accedere a questo strumento di finanziamento senza aver fatto accurati controlli e senza avere selezionato mutuatari in grado di assicurare un’eccellente solvibilità.

Tra i requisiti che devono essere rispettati per poter sperare di avvalersi del mutuo al 100% c’è, prima di tutto, l’età: questo genere di strumenti è rivolto quasi esclusivamente a chi ha meno di 40 anni (in altri casi, meno di 35 anni). Visto che la rata è più elevata del normale, per il mutuo al 100% si opta di solito per una maggiore durata del finanziamento, anche fino a 40 anni, con uno spread che comunque rimane nella media; bisogna però stare attenti a non superare l’età massima prevista nelle clausole del contratto, derivante dalla somma dell’età del mutuatario al momento della stipula e degli anni di durata prevista per il finanziamento; di solito è di 75 anni.

Le garanzie integrative

Fondamentale per l’erogazione del mutuo al 100% è, come detto, la fornitura alla banca di garanzie integrative. È molto difficile che venga concesso questo finanziamento se non ci sono almeno due contratti a tempo indeterminato nella coppia che vuole acquistare casa, ma il più delle volte è richiesta anche la presenza di una terza persona che possa fare da garante, pronta a impegnarsi per il pagamento del debito in caso di insolvenza del contraente.

Da ricordare anche l’esistenza del Fondo di Garanzia Prima Casa, la soluzione pensata proprio per le giovani coppie che devono acquistare la loro prima casa o dedicarsi alla riqualificazione energetica o alla ristrutturazione della propria abitazione. Questo fondo, istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze, copre una parte del mutuo, nella misura massima del 50% della quota capitale, fino a un massimo di 250.000 euro.

Chi vuole accedere al fondo deve presentare la domanda al proprio istituto di credito, che si occuperà poi di girarla al Comitato Nazionale Servizi Pubblici (Consap), la società del Tesoro che gestisce il Fondo, dove alla domanda verrà assegnato un numero di protocollo.

Le banche che offrono i mutui al 100%

Come detto, la situazione delle banche relativamente alla concessione di mutui al 100% è in costante mutamento, e strumenti disponibili fino a pochi anni fa oggi non ci sono più, mentre ne esistono di nuovi.

Uno dei mutui che attualmente offre il finanziamento al 100% per l’acquisto della prima casa è Mutuo Giovani di Intesa San Paolo, destinato a persone fisiche con un’età compresa tra i 18 e i 35 anni (non compiuti) al momento della stipula; alla scadenza del mutuo, i mutuatari non devono avere un’età superiore ai 75 anni. In caso di mutui cointestati, entrambi gli intestatari devono rispettare questi limiti di età.

Il mutuo permette di finanziare fino al 100% del più basso tra il prezzo di acquisto e il valore di perizia dell’immobile cauzionale, con un importo finanziabile che va da un minimo di 30.000 euro fino a un massimo di 300.000 euro; le durate previste sono di 10, 15, 20, 25, 30, 35 e 40 anni, con spese di istruttoria pari a 1150 euro e spese di perizia pari a 320 euro.

Un’altra banca che offre mutui al 100% è CheBanca!, la quale propone due alternative differenti:

  • la prima è rappresentata dal mutuo asta CheBanca!, con il quale è possibile ottenere un finanziamento pari al prezzo dell’immobile che ci si è aggiudicati con un’asta, a condizione che il prezzo non superi l’80% del valore che era stato stimato dal perito incaricato dalla banca;
  • la seconda ipotesi è rappresentata dal mutuo con doppia ipoteca, con il quale è possibile ottenere un mutuo al 100%, se si iscrive una doppia ipoteca, una su un immobile di proprietà e l’altra su quello che si intende acquistare con il finanziamento.

Il finanziamento al 100% è possibile anche con Crédit Agricole a patto che vengano rispettate determinate condizioni. Il muto al 100% può essere richiesto sia con tasso fisso, sia con tasso variabile, a seconda di quelle che sono le proprie possibilità di rimborso. Il finanziamento totale del prezzo dell’immobile è realizzabile, anche in questo caso, grazie al Fondo di Garanzia per la prima casa.

Crédit Agricole aderisce al protocollo ABI-MEF, ovvero l’iniziativa nata dal sostegno tra le banche e le istituzioni pubbliche, che aiuta chi ne ha bisogno nel processo di acquisto della prima casa. In questo caso specifico, non sono previsti né limiti di età né tantomeno di reddito per riuscire ad ottenere un mutuo al 100%.

La seconda ipotesi messa a disposizione da Crédit Agricole per favorire un mutuo al 100% consiste nell’acquisto di un immobile tramite il Progetto Abitare: si tratta di un’iniziativa che fa parte del Real Estate Deleveraging del Gruppo Crédit Agricole, che ha l’obiettivo di vendere immobili residenziali costruiti con il contributo delle banche che fanno parte del gruppo. Scegliendo questa seconda opzione, si avrà il diritto di poter accedere al mutuo 100% non solo per l’acquisto di una prima casa, ma anche per quello di un’eventuale seconda casa.

Esiste, infine, un’ultima chance di ottenere un mutuo al 100% ed è quella offerta da Credipass: non si tratta di una banca tradizionale, ma di una società di mediazione creditizia. Tra i tanti mutui concessi dalla società, come quello che si pone lo scopo di rendere possibile l’acquisto della prima casa, ci sono proprio quelli attraverso i quali ottenere un finanziamento che corrisponde al 100% del valore dell’immobile.

Ci sono poi banche, come BNL o il Gruppo Credem, che concedono mutui al 95%, sia ai propri correntisti sia a coloro che hanno il conto corrente attivo presso un’altra banca. In base alla definizione data dall’ad di Credem, Lorenzo Montanari, si tratta di “mutui sartoriali” che vengono proposti su misura dopo aver analizzato quella che è l’esigenza del singolo cliente. Si parla in genere di mutui per i quali viene erogato un importo di circa 150mila euro, che possono essere sia a tasso fisso sia a tasso variabile.

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