Surroga mutuo: conviene cambiare?

Il decreto Bersani-bis del 2007 prevede la possibilità di cambiare mutuo da banca a banca, senza costi aggiuntivi, a patto di trovare una seconda banca che offra migliori condizioni.  La surroga consente di cambiare il tasso e la durata, ma non l’importo del nuovo mutuo che deve essere uguale al debito residuo del vecchio. Basta trovare una banca disposta a concedere un mutuo di surroga e sarà questa stessa a contattare il vecchio istituto per fare il trasloco.

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Questo potrebbe essere il momento ideale per surrogare il mutuo: ma non per tutti

Prima però di chiedere la surroga del mutuo, può convenire rinegoziare le condizioni con la propria banca, adottando le condizioni di partenza a quelle attuali. La propria banca, naturalmente, non è obbligata a rinegoziare il contratto, ma a volte per non perdere il cliente può accettare una rinegoziazione.

In caso contrario, si può provare a surrogare il mutuo e portarlo in un’altra banca.

Conviene la surroga mutuo?

La risposta dipende dalla differenza del tasso del proprio mutuo con quello del mutuo di surroga: se quest’ultimo è sensibilmente più basso rispetto al tasso che si sta pagando con il vecchio mutuo e mancano ancora molti anni prima della fine del mutuo è ovvio che conviene scegliere l’opzione con il tasso minore.

Tuttavia, se mancano pochi anni, la surroga potrebbe essere poco conveniente o perfino una perdita di tempo, considerando che in Italia i piani di ammortamento sono alla francese, e quindi la maggior parte degli interessi sono caricati nella prima metà degli anni del mutuo.

Ultimamente in Italia si assiste a un fenomeno di forte aumenti dei mutui erogati per sostituzione e surroga e quindi evidentemente si può oggigiorno ottenere un vantaggio con la surroga mutuo. In effetti, secondo IlSole24Ore, chi ha stipulato un mutuo negli ultimi 10 anni partendo da un tasso fisso potrebbe trovare vantaggioso surrogare il mutuo. Stessa situazione per chi ha stipulato un mutuo a tasso fisso negli ultimi 2-3 anni.
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Surroga mutuo: quali le spese da sostenere?

Nella surroga, l’anticipazione dei costi peritali e notarili da parte del cliente è esclusa in base alle comunicazioni di Banca d’Italia n. 1355048 del 22 dicembre 2008, del Ministero dello Sviluppo Economico n. 60553 del 19 dicembre 2008 e, da ultimo, all’art.2 com.1 bis del dl 29 novembre 2008, convertito in legge 2/ 2009. Così, il cliente non deve sostenere alcun costo, neanche indiretto, in quanto tutte le spese sono a carico della banca.

Attenzione però perché la surroga può modificare il tasso e la durata del mutuo, ma non l’importo del debito residuo. Se però la nuova banca chiede un importo maggiore rispetto al debito residuo, non si parla di surroga ma di sostituzione del mutuo, e questa non è gratuita.

Attualmente è possibile stipulare un mutuo a tasso fisso al 3% e variabile all’1,65% (per un mutuo non superiore al 60% del valore dell’immobile), ma anche per un mutuo pari all’80% del valore dell’immobile i tassi nominali sono ai minimi storici.

Va considerato però che i tassi reali (tasso nominale – inflazione) in realtà sono in partenza molto più elevati, dato che l’Italia è in deflazione (-0,2% a febbraio su base mensile). Questo vuol dire che coloro che stipulano un mutuo oggi, devono sperare che riparta l’inflazione per abbattere le rate future.
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