Cerchiamo di analizzare, punto per punto, tutti i dettagli di questa procedura nel focus di oggi: “Mutui surroga, le 5 cose da sapere”.
I vantaggi della surroga del mutuo
In primo luogo, giova sintetizzare quelli che sono i principali benefit legati alla portabilità del mutuo:
- il trasferimento del proprio finanziamento da una banca all’altra permette di modificare alcune condizioni (principalmente, di tasso), andando a sottoscrivere uno scenario migliorativo rispetto al presente;
- oltre alla modifica di tasso, si possono altresì allungare le durate residue, abbassando ulteriormente l’importo delle rate;
- il mutuo proposto dalla banca subentrante può prevedere costi accessori (spese di incasso rata, di gestione della pratica, di assicurazione, ecc.) inferiori a quelli applicati dalla banca surrogata, consentendo pertanto un risparmio aggiuntivo;
- la procedura avviene senza oneri per il debitore, amplificando l’utilità di una simile iniziativa.
Cosa verificare durante la surroga del mutuo
Per poter valutare la migliore soluzione per la surroga del mutuo, bisogna seguire alcune regole di riferimento che potrebbero aiutarvi nell’individuazione dell’alternativa più utile nella portabilità del finanziamento. Tra le principali:
- verificare sempre con precisione e con chiarezza le condizioni e i costi del mutuo che state rimborsando, con particolare attenzione per quanto concerne la forma tecnica di tasso, lo spread, le spese ricorrenti, le rate, la durata, il capitale residuo;
- valutare quali vantaggi si desidera poter conseguire mediante la sostituzione del mutuo (ad esempio: si desidera pagare rate più basse? Si vuole conseguire un pronto risparmio degli interessi? Si desidera ottenere una maggiore flessibilità in termini di rimborso? Si vuole anche della liquidità aggiuntiva?);
- verificare sempre più alternative, non fermandosi alla prima opzione (in questo modo riuscirete, con il confronto di più preventivi, a rendervi conto di chi offre le condizioni più appetibili);
- farsi sempre aiutare da un occhio indipendente, come quello del nostro comparatore, che in maniera chiara, puntuale e trasparente vi permetterà di individuare le migliori soluzioni di finanziamento.
La surroga del mutuo è gratuita
Il terzo punto sul quale vogliamo concentrarci nel nostro approfondimento odierno è relativo al fatto che, al fine di favorire al massimo la portabilità, l’iniziativa di surroga è totalmente gratuita. Ne deriva che al debitore che richiede la sostituzione della banca con la quale ha a che fare nella relazione di finanziamento, non potranno essere imputati dei costi relativi alla chiusura del vecchio contratto di mutuo, con esenzione – pertanto – delle penali di estinzione anticipata.
Non solo. Stando a quanto previsto dalla normativa in essere, sono gratuite anche le azioni di annotazione della surroga e di concessione del nuovo mutuo, con azzeramento degli oneri relativi a istruttoria, accertamenti catastali e eventuali costi notarili (che saranno a carico della nuova banca).
Come fare la surroga del mutuo
Una volta che, seguendo i consigli di cui sopra, si ha avuto la possibilità di individuare la banca che può garantire le migliori condizioni, il debitore può domandare direttamente a essa l’effettuazione della portabilità, senza che vi sia la necessità di rivolgersi alla banca originaria. Il tutto avverrà infatti grazie a una procedura elettronica interbancaria che permette, in maniera rapida ed efficiente, lo scambio di informazioni tra la banca originaria e la nuova banca sull’importo del debito residuo del mutuo in essere e sulla data di possibile formalizzazione dell’operazione.
Entro un termine di 10 giorni lavorativi dalla ricezione della richiesta da parte della banca originaria, anche al cliente saranno comunicate le informazioni di riferimento e, di conseguenza, sarà possibile fissare la data di trasferimento del mutuo alla nuova banca.
Una volta che il cliente avrà deciso di procedere in tal senso dovrà inviare la richiesta di avvio della procedura “cambio mutuo” alla nuova banca, quella subentrante. Tranne che nel contratto sia stabilito diversamente, nell’ipotesi di mutui cointestati (ovvero, intestati a più soggetti), la richiesta potrà essere presentata da uno solo degli intestatari del rapporto. La domanda andrà effettuata dietro compilazione di un apposito modulo a disposizione presso la banca subentrante, e avvierà un processo che dovrà essere concluso e perfezionato entro 30 giorni dalla data della richiesta di avvio delle procedure di collaborazione interbancarie ai fini dell’operazione di surrogazione da parte della banca nuova alla banca originaria.
Se tale termine è trascorso senza che nulla sia successo, il debitore ha diritto a richiedere alla banca originaria un risarcimento pari all’1% del valore del mutuo da trasferire, per ciascun mese o frazione di mese di ritardo.
Surroga o sostituzione?
In conclusione di questo breve approfondimento, invitiamo i nostri lettori a non confondere le operazioni di surroga con quelle di sostituzione, che rappresentano una possibilità di estinzione del vecchio mutuo, con accensione di un nuovo finanziamento presso un’altra banca, di importo maggiore rispetto al debito residuo del precedente e a migliori condizioni. Dunque, non si tratta del mantenimento del “vecchio” capitale residuo, bensì del rifinanziamento del debito, con possesso di una nuova liquidità, aggiuntiva.
Da quanto sopra ne deriva che l’operazione di sostituzione non è affatto gratuita, ma comporta il pagamento di alcune spese da parte del cliente, relative a (eventuali) penali di estinzione anticipata alla banca originaria, costi notarili per la necessità di stipula di un nuovo atto di mutuo con l’iscrizione di una nuova ipoteca, e le spese bancarie una tantum (istruttoria, perizia, spese assicurative) o ricorrenti.