Mutui, perché la surroga ora conviene

La riduzione dei tassi di interesse che ha caratterizzato la stagione estiva ha portato i costi di nuovi mutui ad essere ai minimi storici, ma non è questa l’unica grande novità del settore. A trarre beneficio dal calo dei tassi – sia i variabili sia i fissi – sono stati anche i mutui di surroga, che sono scesi addirittura sotto l’1%. Ecco quali sono le cause che hanno reso i tassi così bassi e perché in questo preciso momento storico la surroga è un’ottima opzione.

Mutui, perché la surroga ora conviene

Una stagione davvero positiva per tutti coloro i quali hanno intenzione di fare un mutuo: l’estate 2019 è stata, infatti, segnata da una diminuzione dei tassi dei mutui per la casa molto significativa. Tale decrescita è una conseguenza diretta di alcune manovre messe in moto dalla Banca Centrale Europea che hanno portato i tassi e i costi dei nuovi mutui ai minimi storici. Tale riduzione non ha colpito soltanto i nuovi mutuatari, ma comprende anche i cosiddetti mutui di surroga, che sono scesi sotto la quota dell’1%. Con il termine surroga si intende la possibilità concessa a chi ha già un mutuo di spostarlo presso un’altra banca che ha dei tassi di interesse inferiori.

Una surroga sul mutuo non è concessa una sola volta: al contrario, i mutuatari hanno il diritto di provare a richiedere la surroga più volte, al fine di raggiungere il duplice obiettivo (l’uno non esclude l’altro) di abbassare il tasso di interesse e dunque la rata del mutuo da un lato, e di rinegoziare la durata del mutuo stesso dall’altro. Dal 2007, le surroghe per tentare di individuare una soluzione migliore per ottenere dei risparmi sulle spese sono gratuite. Non vengono dunque applicati costi notarili e nel caso in cui ci fossero degli oneri accessori la quota prevista è a carico della nuova banca. La tutela da parte di chi ha un mutuo in caso di richiesta di surroga è che la vecchia banca non può fare ostruzionismo. Il passaggio di consegna alla nuova banca è infatti obbligatorio in caso di surroga e la vecchia banca ha a disposizione 30 giorni di tempo per effettuarlo, dal momento in cui è stata avviata la pratica.

Qualora si stesse pensando all’ipotesi di fare un mutuo di surroga non bisogna perdere tempo: la riduzione ai minimi storici dei tassi Eurirs avvenuta ad agosto rende questo periodo il migliore in assoluto per le surroghe che ha anche generato una sorta di unicum in Italia. È infatti accaduto che il tasso finale di un mutuo fisso non venga più calcolato dalla somma degli Eurirs (i tassi base per calcolare il valore dei tassi fissi) allo spread, ma dalla loro sottrazione. Quali sono i motivi principali per i quali bisognerebbe approfittare di questa congiuntura favorevole e cercare di fare una surroga, anche nel caso in cui sia già stata fatta in precedenza? A seguire sono elencati i motivi per i quali la surroga è, soprattutto adesso, una scelta davvero super conveniente.
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Perché fare una surroga in questo momento?

Come riportato in precedenza, le politiche monetarie portate avanti dalla BCE, e la riduzione dello spread, hanno reso la sottoscrizione di nuovi mutui a settembre estremamente favorevole, e lo stesso discorso è valido anche nel campo delle surroghe. Per questo motivo sia per chi ha un mutuo da vari anni ma non ha mai fatto ricorso alla surroga, sia per chi, invece, si è già avvalso di questo strumento finanziario, anche da poco tempo, c’è una grandissima occasione da cogliere al volo: cambiare banca al fine di individuare tassi di interessi più bassi e una migliore condizione economica che permetta di ridurre la rata del mutuo. Ci sono motivazioni differenti per le quali la surroga è una soluzione ottimale, in particolar modo in questo periodo storico. Vediamo quali sono i più significativi.

Innanzitutto, la surroga, ovvero il procedimento che consiste nello spostare il proprio mutuo da un istituto bancario a un altro, è gratuita. Lo è dal 2007 e non comporta costi notarili in quanto con la surroga non si va a modificare l’importo del mutuo, ma va ad agire sui tassi di interesse legati a quest’ultimo. I tempi previsti per la surroga al proprio mutuo non sono mai troppo lunghi, anche perché la nuova banca ha interesse a soddisfare i nuovi clienti acquisiti e a cercare di sbrigare la pratica nel giro di poco tempo.

Un altro fattore di una certa rilevanza da tenere in considerazione a proposito della surroga è il tempo. Il mercato dei mutui è molto altalenante, così come lo sono i tassi che li accompagnano. In genere accade che le banche che erogano un mutuo prendano come periodo di riferimento quello del mese precedente. Di conseguenza, anche se a settembre i tassi Eurirs si sono leggermente alzati, molti istituti di credito applicano come punto di riferimento gli Eurirs del mese precedente e quelli di agosto erano i più bassi di sempre, sia sui 5 anni sia sui 10. Questi tassi vengono applicati sia nel caso di nuovi mutui sia nel caso di mutui di surroga. Il tempismo per una surroga deve essere quindi più che perfetto se si vuole risparmiare il massimo possibile.

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Mutuo di surroga: tasso fisso o tasso variabile?

Oltre alle considerazioni fatte fino a questo punto, una domanda legittima e gettonata quando si ha intenzione di procedere con una surroga è legata alla tipologia di tasso legato al mutuo. Considerato il calo degli Eurirs avvenuto ad agosto, i tassi fissi sono attualmente quelli che risentono in modo molto più forte di questa ondata positiva che ha toccato il mercato dei mutui, e che dovrebbe essere colta al volo. La riduzione dei tassi di interesse dei mutui è uno dei risultati delle decisioni prese a livello monetario dalla BCE, oltre che una conseguenza del Quantitative Easing voluto da Mario Draghi.

A titolo informativo, si ricorda che il Quantitative Easing (traducibile letteralmente con “allentamento quantitativo”) è una soluzione monetaria adottata al fine di favorire la ripresa economica immettendo in circolazione una quantità notevole di liquidità. Per metterla in pratica le banche centrali procedono comprando tanti titoli di stato in modo tale da poterne stabilizzare il valore, impedendo in tal modo il rischio di default del bilancio dello stato. Ma c’è di più: il Quantitative Easing fa sì che le banche commerciali possano godere del capitale per poter finanziare le spese di famiglie e imprese, riuscendo così a incentivare i consumi. Si tratta di un circolo virtuoso attraverso il quale le banche possono fornire prestiti a tassi di interesse molto bassi sia alle famiglie sia alle aziende che, rispetto a quanto avveniva in passato, hanno dunque a disposizione una maggiore capacità di spesa. Maggiori consumi corrispondono a maggiore denaro che circola nell’economia reale.

Al contrario, i tassi variabili hanno perso tutta la loro attrattiva: è stato infatti registrato che il 75% delle surroghe consiste in un passaggio da un tasso fisso a un tasso fisso, e per il 20% da tasso variabile a tasso fisso. È davvero molto raro, anche perché non conveniente, che qualcuno passi da un tasso fisso a un tasso variabile. I tassi fissi, in più, garantiscono ai mutuatari la garanzia di una condizione fissa nel tempo, che non può essere soggetta alle influenze di una crisi futura. In sintesi, si può quindi dire che il mercato delle surroghe è formato per il 95% da mutui di surroga a tasso fisso.

In media, gli importi dei mutui di surroga sono stati di circa 130 mila euro: una cifra considerevole, che dimostra quanto i mutuatari siano consapevoli e ben informati sui temi che li riguardano e che hanno a che fare con il risparmio. A tal proposito, resta da chiedersi: come si fa a scegliere la migliore surroga per avere la certezza di risparmiare il massimo degli interessi del proprio mutuo? Ecco qualche consiglio che potrebbe tornare utile.

Come scegliere la surroga per il proprio mutuo

Uno degli strumenti più solidi per valutare la surroga più adatta alle proprie condizioni del mutuo è quello della comparazione. SosTariffe.it rende disponibile un comparatore online attraverso il quale è possibile mettere a confronto i tassi di interesse previsti dalle varie banche che erogano mutui e valutare il migliore, sia in caso di nuovo mutuo, sia (e questo è ciò di cui stiamo parlando) in caso di surroga (prima, seconda, terza e così via).

Facciamo un esempio di utilizzo del comparatore: supponiamo di dover pagare un mutuo di 100.000 euro, da estinguere in 25 anni a un tasso di interesse fisso. Partiamo inserendo tali dati nel comparatore, nelle sezioni corrispondenti. Sarà poi necessario specificare la finalità del mutuo (che in questo caso sarà la voce Surroga), la propria provincia, il valore dell’immobile, la propria età e il reddito mensile netto. A questo punto, si avrà a disposizione in una sorta di tabella, l’elenco delle banche con i valori relativi alla rata mensile e al tipo di TAEG (ovvero il costo percentuale complessivo del mutuo che considera il tasso di interesse, le spese iniziali, le spese ricorrenti e l’imposta sostitutiva) previsto.

Riportiamo qui di seguito in tabella i risultati della simulazione che abbiamo appena fatto, realizzata in data 26 settembre.

comparazione mutui surroga

Per tutte le soluzioni presentate in tabella, è disponibile una scheda informativa con i dettagli specifici sulla surroga, che consentirà di valutare al meglio la soluzione più vantaggiosa in relazione alla propria situazione. Il mercato dei mutui di surroga, che era stato segnato da una prima mega ondata nel 2014 e da una seconda ondata fra il 2016 e il 2018, aveva subito da allora se una battuta d’arresto quantomeno una decelerazione. Il già citato calo dei tassi ha però dato il via a una nuova stagione, che in previsione lascia già intravedere un nuovo aumento delle surroghe, anche per coloro i quali l’hanno già effettuata in passato più di una volta. In altre parole, non è detto che chi abbia già un tasso abbastanza ridotto, non ne possa avere uno ancora più basso. Il fattore che non bisogna per niente sottovalutare è, come riportato nelle righe precedenti, quello di fare la scelta giusta nel periodo giusto: il momento attuale si presenta come uno dei migliori in assoluto sotto vari punti di vista, che potrebbe continuare nei mesi futuri, ma potrebbe anche subire dei cambiamenti portando i tassi dei mutui a salire di nuovo.

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