Comprare casa: le tasse da pagare e le agevolazioni

Comprare casa non vuol dire solo pagare il prezzo dell’immobile, ma anche pagare alcune imposte, che variano a seconda della destinazione d’uso e da chi vende la casa. Dal primo gennaio 2014 sono stati apportati dei cambiamenti che comportano una riduzione fiscale nel caso la compravendita della prima casa avvenga tra privati. Leggi cosa è cambiato e come approfittare delle agevolazioni.

Le modifiche fiscali per chi acquista un immobile

I cambiamenti portati dal fisco sull’acquisto degli immobili riguardano le imposte di registro, le imposte ipotecarie e catastali, mentre non sono cambiati i criteri per l’applicazione dell’IVA e la sua alternanza con l’imposta di registro al variare delle caratteristiche del venditore.

I cambiamenti e le agevolazioni dal 1° gennaio 2014

Prima casa, nel caso di compravendita tra privati

  • L’imposta di registro è scesa di un punto percentuale, al 2% (nel caso di immobili registrati al catasto come di lusso – categorie A/1, A/8, A/9 – è 9%);
  • L‘imposta ipotecaria e l’imposta catastale fissa sono scese a 50 euro, contro i precedenti 168 euro.

Prima casa, con acquisto da impresa costruttrice (entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori)

  • IVA al 4%;
  • l’ imposta di registro, ipotecaria e catastale fissa sono aumentate a 200 euro cadauna contro i precedenti 168 euro

Seconda casa, nel caso di compravendita tra privati

  • l’imposta di registro è del 7%, contro il 9% precedente;
  • l’imposta ipotecaria e catastale sono di 50 euro.

Seconda casa, con acquisto da impresa costruttrice

  • IVA al 10% (22% se l’immobile è di lusso);
  • l’imposta di registro, ipotecaria e catastale fisse a 200 euro cadauna.

Qual’è la base imponibile delle imposte?

L’IVA si applica al prezzo dell’acquisto dell’immobile dichiarato nell’atto del notaio. L’imposta di registro si paga sul “prezzo valore”, che si basa sulla rendita catastale. Il valore catastale di un immobile viene determinato moltiplicando la rendita catastale rivalutata per un moltiplicatore.

Per tutti gli immobili che appartengono ai gruppi A C D ed E la rendita catastale deve essere rivalutata del 5%. Il coefficiente per la prima casa è 110 e 120 per la seconda casa.

Attenzione che se vuoi poter beneficiare delle riduzioni di imposta per l’acquisto della prima casa è necessario che soddisfare le seguenti condizioni:

  • La prima casa deve essere ad uso abitativo e non categorizzato dal catasto come di lusso;
  • L’immobile deve trovarsi nel comune in cui il compratore ha la residenza o in cui vuole registrarsi residente entro 18 mesi dalla stipula del contratto, oppure deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente svolge la sua attività principale;
  • Chi compra non deve essere titolare esclusivo o con il coniuge di diritti su altra casa di abitazione situata nello stesso comune;
  • Chi compra non deve essere titolare di altri immobili con agevolazione prima casa.
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Fasi dell’acquisto

Sono tre le fasi principali per poter acquistare un immobile: la proposta d’acquisto, il preliminare di vendita e il rogito.

La proposta d’acquisto è un vero e proprio documento che mette nero su bianco che l’acquirente si impegna ad acquistare la casa al prezzo e alle condizioni concordate e dura 15 giorni, durante i quali il venditore potrà inviare una lettera di accettazione della proposta.

Il preliminare di vendita è un documento che deve essere registrato e sancisce l’impegno a concludere l’affare. Tutti i dati che compaiono nel compromesso saranno poi uguali nel rogito (tempi di vendita, data del rogito, esistenza di vincoli dell’immobile, le parti di cui è composto etc). In questa fase si prevede che l’acquirente versi una caparra, del 10-15% del valore dell’immobile.

Ricordati che se la compravendita non andrà a buon fine, la caparra rimarrà al compratore se la colpa fosse dell’acquirente, andrà all’acquirente a valore duplicato se la colpa fosse del venditore.

Il rogito è un documento firmato davanti al notaio (scelto generalmente dall’acquirente) che dovrà occuparsi di verificare l’esattezza delle informazioni relative all’immobile e che quest’ultimo sia svincolato da eventuali ipoteche o pendenze di cui il compratore non è a conoscenza.

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