Adeguamento ISTAT canone di locazione: cosa sapere

L’adeguamento ISTAT consiste nell’elaborazione di una serie di dati che permettono di adeguare il canone di locazione: viene calcolato prendendo in considerazione l’evoluzione economica e, in particolare, l’aumento dei prezzi di consumo. Ecco cosa sapere in merito all’ultimo adeguamento ISTAT pubblicato nel mese di settembre 2021. 

Adeguamento ISTAT canone di locazione: cosa sapere

L’adeguamento ISTAT del canone di locazione permette di poter aggiornare il canone di affitto sulla base di quello che è il reale andamento dell’economia del nostro Paese, con particolare riferimento al costo della vita. 

A meno che il contratto di affitto non rientri tra quelli che prevedono l’impossibilità di modificare il costo dell’affitto per tutta la sua durata, in genere è presente una clausola relativa all’adeguamento annuale. 

Tale modifica, in pratica, permette di aggiornare il canone di locazione sulla base delle variazioni dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati, le quali vengono indicate proprio dall’indice ISTAT. L’importo potrà, dunque, essere modificato ogni 12 mesi. 

Indice dei prezzi al consumo per le rivalutazioni monetarie

L’ISTAT ha il compito di fornire un indice che si riferisca all’aumento del costo della vita in un anno solare. Nello specifico, per elaborarlo, vengono prese in considerazione le spese riguardanti settori differenti, quali per esempio:

  • i prodotti alimentari;
  • i trasporti;
  • l’abitazione;
  • l’acqua;
  • l’elettricità;
  • i combustibili;
  • i servizi sanitari e le spese per la salute;
  • i mobili;
  • i servizi per la casa;
  • l’abbigliamento e le calzature;
  • le comunicazioni;
  • l’istruzione e molto altro ancora. 

Grazie all’analisi dei fattori segnalati in elenco, l’ISTAT è in grado di valutare l’andamento medio dei prezzi e di decretare se vi sia stato un aumento del costo della vita. In questo caso, si potranno ricalcolare i prezzi degli affitti a partire dall’indice in questione. 

In relazione al calcolo dell’aumento ISTAT 2021, i fattori considerati sono stati ben 1.731: le valutazioni sono state effettuate sulla base delle esigenze delle famiglie italiane in relazione alle spese effettivamente sostenute. 

Nel 2021 si sono aggiunti, per esempio, prodotti che prima non rientravano tra le spese canoniche di una famiglia, come quelle delle mascherine chirurgiche o degli igienizzanti. Un altro benefit che si è diffuso a macchia d’olio nel 2021 è stato anche il monopattino elettrico, che molte famiglie hanno acquistato, oppure utilizzato in modalità sharing.

A proposito dell’indice ISTAT

L’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) al netto dei tabacchi viene dunque utilizzato per adeguare in modo periodico i valori monetari, quali l’ammontare del canone di affitto, oppure quello dell’assegno periodico da erogare al coniuge separato. 

Tale indice viene pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale ai sensi dell’art. 81 della legge 27 luglio 1978, n. 392. La base di riferimento per l’indice generale FOI è il 2015, quando era pari a 100. 

I valori relativi al mese di agosto 2021 che sono stati pubblicati dall’ISTAT sono i seguenti:

  • indice generale FOI: 104,7;
  • variazione percentuale rispetto al mese precedente: +0,5%;
  • variazione percentuale rispetto allo stesso mese dell’anno precedente: +2,1%;
  • variazione percentuale rispetto allo stesso mese di due anni precedenti: +1,5%.

Il sistema dei prezzi al consumo

Com’è noto, l’inflazione consiste nell’aumento continuo del livello dei prezzi di beni e servizi destinati al consumo delle famiglie. Al crescere dell’inflazione corrisponde anche l’incremento dei prezzi molto repentino, mentre la riduzione dell’inflazione si verifica generalmente quando i prezzi sono in aumento, ma crescono a una velocità ridotta. 

La misurazione dell’inflazione si basa sulla costruzione di un indice dei prezzi al consumo, ovvero uno strumento statistico che misuri le variazioni nel tempo dei prezzi di una serie di beni e servizi (si parla di paniere), i quali sono indicativi degli effettivi consumi delle famiglie in un dato anno. 

L’ISTAT produce 3 indici di prezzi al consumo, ovvero:

  • l’indice per l’intera collettività, ovvero il NIC;
  • l’indice per la famiglie di operai e impiegati, ovvero il FOI;
  • l’indice armonizzato europeo, ovvero l’IPCA

Nella tabella che segue sono state indicate quali sono le finalità dei 3 indici. 

Indice Finalità
NIC Questo indice misura l’inflazione a livello dell’intero sistema economico, ovvero considera l’Italia come se fosse un’unica grande famiglia di consumatori, in cui le abitudini di spesa sono molto diverse. Viene utilizzato dagli organi di governo come parametro di riferimento per la realizzazione delle politiche economiche
FOI Il FOI fa riferimento ai consumi delle famiglie che fanno capo a un lavoratore dipendente (extragricolo). Come anticipato nelle righe precedenti, si tratta dell’indice che viene usato per adeguare in modo periodico i valori monetari, come per esempio il canone di locazione
IPCA L’indice IPCA è stato sviluppato al fine di assicurare una misura dell’inflazione che sia comparabile a livello europeo. Viene utilizzato come indicatore per verificare la convergenza delle economie dei Paesi membri dell’Unione europea, ai fini dell’accesso e della permanenza nell’Unione monetaria

Quali sono le differenza tra gli indici ISTAT

I tre indici ISTAT dei quali abbiamo parlato nel paragrafo precedente, si basano su una sola rilevazione e sulla stessa metodologia di calcolo, la quale è condivisa a livello internazionale. Quali sono le loro differenze?

L’indice NIC e il FOI si basano sullo stesso paniere, sebbene il peso attribuito a ogni bene o servizio vari in relazione all’importanza che questi ultimi rivestono nei consumi della popolazione presa come riferimento. 

In particolare:

  • nel caso del NIC, la popolazione di riferimento è quella presente sul territorio nazionale;
  • nel caso del FOI, invece, consiste nell’insieme delle famiglie residenti facenti capo a un impiegato o a un operaio. 

L’indice IPCA, invece:

  • ha in comune con il NIC la popolazione di riferimento;
  • differisce dagli altri due indici in relazione al fatto che il paniere escluda le lotterie, il lotto e i concorsi pronostici, sulla base di un accordo comunitario.

Un altro fattore che rende i tre indici diversi tra loro è relativo al concetto di prezzo considerato. Nello specifico:

  • nel NIC e nel FOI viene considerato sempre il prezzo pieno di vendita;
  • l’IPCA, invece, fa riferimento al prezzo che viene effettivamente pagato dal consumatore e tiene anche conto delle riduzioni temporanee di prezzo, quindi di saldi e promozioni. 

Adeguamento ISTAT sul canone di locazione: è obbligatorio?

Abbiamo detto che nei contratti di affitto è solitamente presente una clausola relativa all’adeguamento del canone di locazione rispetto alla variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo. 

In tutti i casi in cui sia stata inserita tale clausola, allora l’adeguamento del canone sarà obbligatorio e dovrà essere aggiornato ogni anno. Nell’ipotesi in cui, invece, la clausola non facesse parte delle condizioni contrattuali, allora:

  • l’aggiornamento dell’indice ISTAT non sarebbe previsto;
  • non potrà essere richiesto né dal proprietario, né dall’inquilino. 

Come si calcola l’adeguamento ISTAT del canone di locazione 2021?

Per quanto riguarda il calcolo dell’adeguamento ISTAT del canone di locazione 2021, bisogna prendere in considerazione l’indice ISTAT più recente tra quelli che si avranno a propria disposizione. 

Si dovrà dunque quantificare la variazione dei prezzi al consumo nei contratti di locazione di tipo 4+ 4 nella misura del 100%. Per i contratti commerciali di tipo 6 + 6, invece, si applicherà la rivalutazione al 75%. 

Si ricorda che il contratto di locazione di tipo 4+ 4, noto come contratto a canone libero, si caratterizza per il fatto che le parti potranno modo di stabilire gli elementi essenziali del rapporto di locazione, tra i quali rientra anche l’importo del canone mensile di affitto. 

Potranno essere stipulati nel caso in cui l’immobile:

  • sia a uso abitativo;
  • non appartenga alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
  • non sia classificato come alloggio di edilizia residenziale pubblica.

Tale contratto viene stipulato per 4 anni, al termine dei quali si rinnova in automatico per altri 4. 

Tornando alla domanda iniziale, abbiamo visto che per calcolare l’aumento ISTAT del canone di affitto, dovrà essere utilizzato come base l’indice FOI (Famiglie Operai e Impiegati) al netto dei tabacchi (considerando, come precisato in precedenza, il più recente disponibile pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale).

A questo proposito, sarà necessario effettuare una distinzione tra i contratti stipulati prima del 30 dicembre 1998 e quelli stipulati in seguito. 

Per i contratti di locazione ad uso abitativo e non, precedenti la data del 30 dicembre 1998, la rivalutazione sarà pari al 75% dell’indice ISTAT (FOI), mentre i contratti di locazione abitativa successivi al 30 dicembre 1998, (data di entrata in vigore della nuova Legge sulle locazioni abitative -Legge 431 del 9/12/1998-) si potranno rivalutare ogni anno al 100% dell’indice FOI, se espressamente specificato nel contratto. 

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